Avec l’usufruit, la nue-propriété est l’autre composante formant le droit de propriété. Ainsi, la nue-propriété désigne l’élément du droit de propriété pour lequel une personne dénommée le nu-propriétaire bénéficie de la capacité de prendre des actes de disposition vis-à-vis d’un bien immobilier ou sur des choses mobilières.
Avec l’appui du schéma ci-dessous, on comprend que la nue-propriété constitue un simple démembrement du droit de propriété.
La finalité de la nue-propriété consiste à permettre à celui qui en a la jouissance d’acquérir in fine la pleine propriété du bien.
Dans cet article, nous donnerons la définition de la nue-propriété de manière détaillée ainsi que son régime juridique.
Explication de la nue-propriété
Principes de la nue-propriété
La différence entre la nue-propriété et l’usufruit
Supposons qu’une personne (un bailleur social ou investisseur par exemple) décide d’acheter un bien en vue de constituer un patrimoine immobilier. Le bailleur peut choisir l’option d’acquérir uniquement la nue-propriété (tout en respectant les conditions des baux immobiliers).
Dans ce cas, la propriété foncière sera grevée d’une réserve d’usufruit que pourra acquérir un autre investisseur. Ce dernier bénéficiera des revenus fonciers sur lesquels il sera néanmoins taxable.
Note : 3 attributs composent le droit de propriété : l’usus, le fructus et l’abusus. Et dans le cas de notre fiche de cours, c’est le nu-propriétaire qui détient l’abusus sur le bien.
On peut se demander dans ce cas : Quel est l’intérêt pour le nu-propriétaire ?
En réalité, après l’écoulement d’un certain délai, il pourra se constituer un patrimoine définitif en devenant le plein propriétaire. Il aura bénéficié d’une optimisation fiscale tout au long de la nue-propriété en échappant aux taxes et impôts déductibles de la valeur patrimoniale du bien (contrairement à celui qui aura fait un investissement avec les règles de la loi Pinel par exemple).
Par ailleurs, il bénéficiera d’une décote au moment de l’achat puisqu’après le délai du démembrement, le bien sera assorti d’une plus-value immobilière.
NB : On entend par plus-values immobilières, l’augmentation de la valeur du bien entre le moment de son acquisition et la date d’évaluation. Cette plus-value reste à l’avantage du nu-propriétaire.
Les situations conduisant à la nue-propriété
Le cas des successions
Dans un régime de succession, après la mort de l’un des époux, le survivant bénéficie d’une autorisation légale d’usufruit. Ainsi, dès lors que le conjoint survivant continue d’habiter le bien immobilier, il bénéficie de l’usufruit, les ayants droit ne disposant que de la nue-propriété.
Le cas d’une donation avec réserve d’usufruit
Des héritiers peuvent profiter d’une donation de nue-propriété d’un bien, les parents gardant l’usufruit pour eux par exemple. Dans ce cas, les parents bénéficieront d’un abattement fiscal sur le bien légué.
Étendue des droits du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire a la capacité de disposer du bien en faisant des donations. Il peut en effet faire une donation simple en remettant les biens dans les mains d’une personne à titre gratuit. Il peut également faire une donation-partage en répartissant les biens entre tous ses héritiers. De la même manière, les droits de donation peuvent inclure une donation entre époux.
Le nu-propriétaire a également la capacité d’effectuer la vente du bien en le remettant à tout acquéreur selon les conditions prévues par la loi. Ainsi, si le bien relève de son patrimoine immobilier, il doit respecter les exigences légales en matière de vente des choses immobilières (publicité, écrit, etc.).
Par ailleurs, le nu-propriétaire dispose de droits de succession lui permettant de léguer le bien à ses enfants, au conjoint survivant, ou à toute personne qu’il aurait désignée dans un testament.
Enfin, le nu-propriétaire peut faire plusieurs autres opérations juridiques sur le bien : faire un emprunt en mettant le bien en garantie, souscrire à une assurance-vie, déposer le bien en caution (on parlera dans ce cas d’hypothèque particulier), etc.
Toutefois, il est recommandé de recourir au service d’un notaire (moyennant le paiement des frais de notaire), avant de s’engager dans ces types d’opérations juridiques.
Les responsabilités relatives à la nue-propriété
Les inconvénients de la nue-propriété
Seul l’usufruitier bénéficie du revenu locatif
Le nu-propriétaire n’a pas le droit de percevoir des revenus tirés du bien (comme par exemple des loyers) tant que dure le démembrement. En effet, les revenus locatifs seront versés au seul usufruitier qui en jouira tout le long du démembrement (article 578 Code civil).
Si le bien foncier ou immobilier est en indivision ou est en copropriété, c’est l’ensemble des usufruitiers désignés qui se partageront les revenus fonciers.
Consultation de l’usufruitier en cas de vente de la pleine propriété
Le nu-propriétaire est le seul qui peut vendre définitivement le bien, mais il doit en aviser l’usufruitier et tenir compte du barème retenu par la loi de finances dans la fixation des parts de chacun d’eux.
Voir aussi : Les causes de l’extinction de l’usufruit d’après l’article 544 du Code civil. Visitez la page pour en savoir plus 🙂
Les avantages de la nue-propriété
Transfert des aléas locatifs
Le nu-propriétaire n’est pas soumis aux aléas locatifs inhérents au bien en nue-propriété. Ainsi, il échappe aux risques de loyers impayés. Toutefois, certaines charges d’entretien comme les grosses réparations pèsent sur sa tête.
Cependant, on ne peut l’obliger à réaliser de petits travaux. Autrement dit, les réparations d’entretien de la propriété foncière ou de l’immeuble en nue-propriété ne le concernent pas.
Libre vente du bien
Le nu-propriétaire peut décider librement de vendre le bien soit par le biais d’une vente simple ou dans le cadre d’une vente avec paiement viager. Rappelons que les intérêts viagers sont calculés en fonction de l’âge du nu-propriétaire et lui seront versés tant qu’il restera en vie.
Réduction du prix de vente
Lorsque le bien est présenté sur le marché immobilier, les SCI peuvent obtenir jusqu’à 50 % de réduction sur le prix de vente pour le nu-propriétaire.
Exonération de fiscalité
Le nu-propriétaire n’est pas soumis au même régime fiscal que l’usufruitier. Tout au long du démembrement, le nu-propriétaire n’est redevable d’aucune imposition sur la fortune immobilière. Il n’aura donc pas à payer ni d’impôt sur le revenu, encore moins de quelque impôt sur la fortune.
