Qu’est-ce qu’un nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire est la personne qui dispose de prérogatives sur une chose pour laquelle il existe un démembrement de la propriété. Par cette opération juridique, le nu-propriétaire est le bénéficiaire de la nue-propriété. En effet, lorsqu’une propriété est démembrée, le droit de propriété sur un bien est divisé. Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien démembré c’est-à-dire qu’il peut le revendre s’il le souhaite.

L’usufruitier quant à lui, peut occuper ce bien ou percevoir les fruits tirés de ce bien. Par exemple, pour une maison, l’usufruitier pourra louer le bien à un locataire qui lui versera des loyers en échange de l’occupation de la maison.

La nue-propriété est donc un droit permettant à son propriétaire de disposer d’un bien. Toutefois, celui-ci ne possède pas le droit d’user ou de jouir de ce bien. Le droit de disposer du bien permet au nu-propriétaire de léguer, de vendre ou de donner le bien.

Le nu-propriétaire ne peut donc pas nuire à l’usufruitier qui possède le droit d’user et de jouir de la chose que l’on appelle aussi l’usus et le fructus. Néanmoins, il peut accomplir des travaux de conservation sur le bien.

Le nu-propriétaire peut aussi s’opposer à la conclusion d’un bail rural, car celui-ci peut dégrader la substance du bien. L’usufruitier doit alors obtenir l’accord du nu-propriétaire dans ce cas. Il en va de même pour un bail commercial ou s’il souhaite changer la nature du bien.

Dans cet article, après avoir délivré la définition du nu-propriétaire dans l’introduction, nous verrons ses obligations, son statut ainsi que les avantages de la nue-propriété.

Quelles sont les obligations du nu-propriétaire :

Le nu-propriétaire a l’obligation de ne pas porter atteinte aux droits de l’usufruitier. Ainsi, pour dire les choses simplement ; le nu-propriétaire doit laisser l’usufruitier jouir paisiblement du bien. Il ne peut pas non plus apporter de modification qui toucherait à la substance du bien, car cela affecterait les droits de l’usufruitier.

Toutefois, il peut prendre en charge les grosses réparations sans que l’usufruitier puisse le contraindre dans ses travaux. Il est à noter qu’il est possible pour l’usufruitier de prendre part aux grosses réparations s’il existe un accord entre les deux parties.

Enfin, le nu-propriétaire doit s’acquitter de toutes les charges liées aux charges du capital notamment. En revanche, les charges telles que les impôts ou les taxes reviennent à l’usufruitier, car celles-ci sont périodiques.

Comment devient-on nu-propriétaire ?

Cette subdivision du droit de propriété qui donne naissance aux statuts d’usufruitier et de nu-propriétaire provient du démembrement de la propriété. Comme nous l’avons précisé au début de cet article, ce démembrement consiste à diviser la pleine propriété. Ainsi, les droits d’user, de jouir et de disposer de chose ne sont plus réunis entre les mains d’un seul propriétaire. Ils sont répartis entre usufruitier et nu-propriétaire.

D’un côté, nous avons le nu-propriétaire qui possède le droit de disposer du bien. De l’autre côté, nous avons l’usufruitier qui possède le droit de jouir et d’user du bien. Ce qu’il faut savoir, c’est que le démembrement de propriété apporte aussi des changements sur la fiscalité du bien.

Ainsi, il est possible de réaliser :

Une vente en nue-propriété

Elle permet au vendeur de percevoir le montant de la transaction tout en bénéficiant de l’usufruit du bien. L’acheteur devient dès lors le nu-propriétaire. Dans ce cas, l’usufruit est limité dans le temps ou peut s’arrêter au jour de décès du vendeur.

Le vendeur peut aussi être en viager, mais le vendeur en viager peut ne pas posséder le droit d’être un usufruitier, car dans le cas d’un immeuble, avec le viager il est possible d’user et d’habiter dans l’immeuble sans percevoir de loyer. Le vendeur peut trouver un accord sur les modalités de paiement du prix de vente.

Un achat en nue-propriété

L’achat en nue-propriété octroie à l’acheteur un bénéfice sur le prix d’achat. Elle offre l’absence de charge courante et la propriété totale à la fin de la période de démembrement. La période de démembrement étant la durée d’usufruit pour l’usufruitier. Durant cette période, l’acheteur qui est le nu-propriétaire est soumis aux grosses réparations, mais peut défiscaliser ses revenus fonciers et réduire sa base sur l’impôt ISF.

Dans le cas d’une SCPI ou société civile de placement immobilier, l’investisseur récupère la propriété de la SCPI au terme de la période d’usufruit. La valeur de l’usufruit dépend de cette période et la performance nette d’impôt dépend de la valeur de la nue-propriété.

Une nue-propriété avec réserve d’usufruit

Cette formule est surtout utilisée par les personnes âgées sans héritiers directs. Le vendeur empoche l’argent de la vente du bien, mais en conserve la jouissance grâce à la présence de la réserve d’usufruit. L’usufruit étant limité selon la période de démembrement s’arrête à la période désignée ou au décès du vendeur.

Une donation en nue-propriété avec le partage du droit de propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier

La donation en nue-propriété est utilisée lors des successions pour éviter de se démunir du droit d’usufruit sur le bien. Le donateur peut fixer la date où l’usufruit prend fin que ce soit à sa mort ou à une date déterminée. Mais la donation en nue-propriété donne aussi plus d’avantages sur la fiscalité que pour une succession classique.

La donation de nue-propriété permet au donateur de transmettre la propriété à moindres frais tout en restant le nu-propriétaire ou en transmettant à certains héritiers la nue-propriété et à d’autres l’usufruit. Le donateur peut garder l’usage du bien et jouir des revenus comme le loyer ou la rente foncière par exemple. Lors d’une donation en nue-propriété, le démembrement de propriété se fait par voie de rétention qui permet la transmission du patrimoine sans se démunir de celui-ci.

La plupart des donations de nue-propriété proviennent de succession ou de donation d’un bien. Par exemple, dans le cas du décès du conjoint, le défunt devient l’usufruitier et les héritiers des nues-propriétaires. L’usufruitier conserve son niveau et sa qualité de vie tout en permettant à ses enfants de succéder sans frais supplémentaires à la pleine propriété à son décès. Seuls des frais d’abattement sont payés par les héritiers.

Nu-propriétaire et valeur fiscale de la nue-propriété

L’évaluation de la valeur fiscale de la nue-propriété varie selon l’âge de l’usufruitier et les modalités d’évaluation. L’évaluation peut être fiscale ou économique. Par exemple, en cas de droit de mutation, l’utilisation du barème fiscal est obligatoire.

L’évaluation économique quant à elle peut être utilisée pour répartir le prix de vente d’un bien qui est démembré (dont la nue-propriété appartient au nu-propriétaire et l’usufruit à l’usufruitier).

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Comment se présente la fiscalité du nu-propriétaire ?

Durant l’usufruit, le nu-propriétaire n’est redevable d’aucune taxe tandis que l’usufruitier doit prendre en compte les revenus locatifs et des impôts locaux. L’usufruitier doit aussi prendre en considération la valeur du bien dans son patrimoine alors que le nu-propriétaire peut ne pas la prendre en compte.

Le nu-propriétaire participe comme mentionné précédemment aux grosses réparations s’il a lieu. Mais ces travaux sont déductibles de ses revenus et même déduits sur les intérêts d’emprunt permettant le paiement de ces travaux ou l’acquisition de la nue-propriété sur des revenus de même nature, sous certaines conditions.

L’achat d’une nue-propriété peut aussi entraîner une plus-value le jour de la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété, c’est-à-dire au moment où le nu-propriétaire obtient la pleine propriété.

Mais il est possible d’inclure le bien dans le patrimoine du nu-propriétaire ; dans le cas où :

• La constitution de l’usufruit résulte de l’usufruit légal du conjoint survivant
• L’usufruit a été réservé par le donateur d’un bien ayant fait l’objet d’un don ou d’un legs à l’État.
• Le démembrement de propriété provient de la vente d’un bien où le vendeur s’est réservé l’usufruit et que l’acquéreur n’est pas un descendant, un donataire ou un légataire

Quels sont les avantages du nu-propriétaire ?

Une acquisition de nue-propriété entraîne plusieurs avantages pour le nu-propriétaire. Les avantages se présentent sous plusieurs angles :

• Durant la période de l’usufruit, le nu-propriétaire n’est pas redevable des impôts locaux ni de l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI
• À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire obtient la propriété totale et peut percevoir les fruits du bien comme le loyer par exemple
• En cas de transmission d’un bien en nue-propriété, les droits de donation à payer par le nu-propriétaire sont réduits
• Le nu-propriétaire peut percevoir les produits tirés de la chose
• Le nu-propriétaire à un droit à l’information en cas de modification du bien qui pourrait altérer la substance du bien
• Le nu-propriétaire peut réaliser des actes conservatoires sur le bien pour sauvegarder sa substance surtout en cas de carence de l’usufruitier