Le contrat viager est un contrat très spécifique conclu entre deux personnes pour l’achat d’un bien immobilier sans que le montant global ne soit payé en une seule fois par l’acheteur. Ainsi, l’acheteur, aussi appelé débirentier verse une rente au vendeur qui est le crédirentier.
La définition du contrat viager
Le contrat viager est le contrat conclu entre le propriétaire d’un bien immobilier dit « crédirentier » et un acquéreur appelé « débirentier ». Le crédirentier vend au débirentier le logement en contrepartie du versement d’une rente mensuelle ou trimestrielle jusqu’au décès imprévisible du crédirentier. Ainsi, le contrat viager est aussi connu sous le nom de contrat de rente viagère. Il s’agit en d’autres termes d’un contrat à titre onéreux où une partie s’engage envers une autre à verser une rente à vie ainsi qu’un bouquet à une autre personne.
Les conditions de validité du contrat viager
Le contrat viager comme tout contrat, doit respecter les conditions de validité des contrats pour être valable.
Les conditions tenant aux parties au contrat viager
Un contrat viager peut être conclu par toute personne capable. En effet, toute personne qui a la capacité de vendre ou d’acheter peut contracter un contrat viager.
Les conditions tenant au décès du crédirentier
Le contrat viager engage le débirentier de payer une rente jusqu’au décès du propriétaire. De ce fait, le décès doit être imprévisible. Le décès doit être un aléa. Le débirentier ne doit pas avoir au préalable à sa connaissance l’existence d’une maladie mortelle du crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente et qui aurait pu l’encourager à contracter.
Le décès du vendeur dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente fait intervenir une présomption légale de prévisibilité du décès. La vente est nulle et l’annulation peut être demandée devant le juge par les héritiers du crédirentier.
Les différents types de contrat viager
Il existe plusieurs sortes de viager selon la volonté des parties au contrat. Il y a le viager libre et le viager occupé. On peut citer également la vente à terme.
Le viager libre
Dans le cadre du viager libre, la signature de la vente donne droit à l’acquéreur de disposer librement du bien. Il peut l’occuper, le louer et percevoir les loyers. Ainsi, le vendeur n’a plus de droit d’usage ou de droit d’habitation sur le bien immobilier. L’acquéreur supporte toutes les charges liées au bien.
En revanche, le viager occupé lui permet de garder un droit d’usage ou un droit d’usufruit sur le logement. Il peut ainsi percevoir des loyers sur le logement.
Le viager occupé
Le viager occupé permet au vendeur de conserver durant sa vie l’usufruit du bien. Il peut par conséquent continuer d’habiter le logement ou d’en percevoir les fruits tels que les loyers. Néanmoins, il ne peut disposer du bien en le vendant.
Le viager occupé permet en outre la conservation du droit d’usage personnel du logement sans pouvoir le louer. Dans ce type de viager, l’acquéreur (investisseur) ne pourra occuper le logement qu’à partir du décès du vendeur ou du dernier survivant dans le cas où il y a plusieurs vendeurs. De ce fait, le montant de la rente viagère est diminué vu que l’acquéreur n’a pas la jouissance du bien.
Il faut préciser qu’il est possible de prévoir des clauses dans le contrat viager pour que même après le décès du crédirentier, le droit d’usage et d’habitation soient transmis au conjoint du crédirentier.
Par ailleurs, un autre type de viager occupé sans rente ou en nue-propriété permet au crédirentier de conserver son droit d’usage et d’habitation sur le bien immobilier jusqu’à son décès. Il reçoit également un capital dont le montant correspond à la totalité de la valeur occupée fiscale. L’acquéreur ne paye donc pas de rente viagère mais il règle les charges locatives ainsi que la taxe d’habitation. Il ne reçoit le bien qu’au décès du vendeur.
La vente à terme : une modalité du contrat viager
La vente à terme ne dépend pas de la vie du vendeur. En effet, les parties prévoient dès la rédaction du contrat de vente le nombre de mensualités limité que l’acquéreur aura à payer. Ainsi, dans la mesure où les mensualités sont limitées, le montant de la rente viagère mensuelle est plus élevé que dans le cadre d’un contrat de vente en viager occupé. Dans le cas où le crédirentier décède avant l’échéance prévue dans le contrat alors les rentes viagères sont versées à ses héritiers.
Le contenu du contrat viager
Le contrat viager doit impérativement contenir certains éléments.
Les mentions obligatoires du contrat viager
En dehors de l’état civil complet du vendeur et de l’acquéreur ainsi que certaines formules de vente, le contrat viager doit contenir la désignation détaillée du bien vendu avec le prix du bien et les conditions de paiement.
- Le prix dans le contrat viager
Le prix est composé du capital appelé “bouquet” qui est une partie du prix payé au comptant. Le bouquet est versé à la signature du contrat et il n’est pas obligatoire.
Le prix est en outre composé d’une rente mensuelle ou trimestrielle payée d’avance à terme échu. La rente est dite réversible lorsque l’un des bénéficiaires de la rente décède et que la rente peut être reversée intégralement au survivant. Elle peut également être réductible également lorsqu’elle peut être réduite proportionnellement.
Il faut ajouter que les héritiers ou les ayants droit du débirentier doivent payer la rente si ce dernier décède avant le crédirentier. Si le débirentier fait l’objet d’une procédure collective, alors la rente du crédirentier ne peut être payée que s’il a un privilège notamment une hypothèque ou le privilège du vendeur. Il devra alors déclarer sa créance comme tous les autres créanciers du débirentier et participer à la distribution des actifs à la liquidation.
- La fixation de la rente
Le montant de la rente est fixé par le notaire selon des barèmes et plusieurs critères dont l’âge et l’espérance de vie du crédirentier, la valeur du bien ainsi que les éventuels loyers que le crédirentier pourrait percevoir en cas de location du logement.
Les clauses contenues dans le contrat viager
Le contrat viager peut contenir de nombreuses clauses visant à protéger les parties et surtout le vendeur.
- La clause d’indexation
La clause d’indexation sert à tenir compte de la dépréciation monétaire ou de la fluctuation économique en général, entre le jour de l’évaluation de la rente et le jour du paiement. Cette clause permet la révision automatique du montant de la rente suivant un indice publié par l’Insee.
- La clause résolutoire
La clause résolutoire permet au vendeur de rompre automatiquement le contrat viager en cas de non-paiement de la rente viagère ou du bouquet par l’acquéreur. Le juge est compétent pour apprécier la proportionnalité de la résolution de la vente. Toutefois, des retards répétés de versement de la rente lequel est vital pour le crédirentier peuvent engendrer la résolution de la vente pour manquement grave de l’acquéreur.
- La clause pénale
La clause pénale prévoit à l’avance une somme forfaitaire que le débirentier devra payer en cas de manquement à son obligation à verser la rente ou le bouquet. Ainsi, le vendeur pourra conserver le bouquet déjà versé en cas de résiliation du contrat de vente.
- La clause de réquisition ou clause de rachat assurant la protection de l’acheteur
La clause de réquisition ou de rachat a pour but de permettre au conservateur des hypothèques d’inscrire une hypothèque avec privilège pour le vendeur. Il s’agit de permettre à l’acquéreur d’utiliser l’hypothèque pour un emprunt ou la revente. Elle permet en outre, à l’acquéreur, de ne pas verser de rente si le crédirentier vit plus longtemps que prévu.
Cette clause n’est pas obligatoire et elle n’est pas automatique.
- La clause d’augmentation de la rente en cas de libération anticipée du bien
Cette clause est nécessaire si dans le cadre d’un viager occupé, le crédirentier renonce à son droit d’usage et d’habitation. Son but est de compenser la perte du bénéfice du domicile pour le crédirentier.
Qui fixe le prix d’un viager ?
Le viager s’inscrit dans les transactions immobilières atypiques. Sa complexité suscite de fréquentes interrogations, dont la plus récurrente est : Qui fixe le prix d’un viager ? Alors, comment tout savoir sur le viager libre ? En réalité, la fixation du prix relève d’une entente mutuelle entre l’acquéreur et le vendeur. Ces deux acteurs déterminent ensemble la valeur du bien immobilier, qui fait l’objet d’un rigoureux contrôle de la part d’un professionnel : l’expert immobilier. Ce dernier, par son savoir-faire et ses connaissances du marché, apporte une assurance dans l’exactitude du prix de vente.
Ainsi, différents facteurs sont pris en compte pour établir le montant du bien : son age, sa localisation, son état général, la qualité de l’environnement, sa superficie parmi tant d’autres. Le but est d’obtenir une estimation juste et équilibrée pour les deux parties.
Une fois cette estimation établie, intervient le calcul, tout aussi important, de la rente viagère. Le montant de cette rente est établi en fonction de plusieurs paramètres, notamment l’âge du crédirentier (vendeur) et l’espérance de vie, faisant du viager une transaction immobilière profondément personnalisée et adaptée à chaque situation. Ce fait reflète d’ailleurs l’originalité et la complexité de cette pratique.
Pour éviter toute illusion, toute mauvaise évaluation ou manipulation frauduleuse, l’intervention d’un expert est vivement recommandée dans le processus de mise en viager. Cette expertise peut éviter un certain nombre de désagréments qui pourraient surgir suite à une mauvaise évaluation du bien et garantit une transaction équitable pour toutes les parties impliquées.
