Le Code civil (art. 1708 et suivants) désigne par contrat de louage, le contrat de louage de choses et le contrat de louage d’ouvrage. Le contrat de louage d’ouvrage est communément connu sous le nom de contrat d’entreprise. Il convient de faire remarquer ici que le contrat de louage de service n’est pas prévu par le Code civil, mais par le Code du travail. En effet, le contrat de louage de service est plus connu en tant que contrat de travail.
La définition du contrat de louage
Le contrat de louage de choses ne signifie pas la même chose que le contrat de louage d’ouvrage ou d’industrie.
Le contrat de louage de choses
Le contrat de louage de choses est la convention par laquelle une partie (le bailleur) s’engage à remettre un bien à une personne (le preneur), pendant un temps limité et moyennant le paiement d’un prix. Le bien loué peut être un bien meuble ou immeuble. Pour les biens meubles, dans le langage courant, on dit qu’il y a une « location » de voiture, d’une moto, etc. Par contre, pour les biens immeubles, on a tendance à utiliser le mot « bail ».
Le louage des maisons et meubles est le « bail à loyer », celui des héritages ruraux est le « bail à ferme », celui des animaux est le « bail à cheptel ». Les contrats de louage de chose les plus connus sont les baux commerciaux, les baux d’habitation et les baux de terrains nus.
Ce qu’il faut savoir, c’est que le contrat n’emporte pas le transfert de la propriété, mais la jouissance pendant un temps déterminé du bien. Il s’agit ainsi d’un contrat de mise à disposition de la chose, mais de façon limitée.
Le contrat de louage d’ouvrage
Le contrat de louage d’ouvrage est le contrat à titre onéreux conclu entre le maître d’ouvrage (donneur d’ordre) et un locateur d’ouvrage ou un maître d’œuvre (architecte, ingénieur-conseil, contractant général) et moyennant une rémunération (voir la différence avec l’exemple du contrat à exécution successive juste ici). L’ouvrage en question n’est pas forcément une chose corporelle (meuble ou immeuble). En effet, elle peut très bien être une chose incorporelle (conseils, soins, études etc). Les œuvres à réaliser sont très variées et peuvent être par exemple une rénovation, une construction, ou une réparation.
Le contrat de louage d’ouvrage le plus usité est le contrat d’entreprise qui consiste à construire un bâtiment. En effet, le locateur d’ouvrage est souvent une entreprise du bâtiment. Ce dernier s’engage à effectuer les actes matériels nécessaires pour réaliser un ouvrage précis prévu par le contrat. De plus, le contrat prévoit également sa rémunération.
Le locateur est indépendant et peut faire tous les actes nécessaires pour réaliser l’œuvre comme faire appel à des sous-traitants par exemple.
Contrat de louage : Les conditions de validité
Comme tout contrat, le contrat de louage doit réunir les conditions de validité classiques du contrat : le consentement, la capacité et l’objet.
Le contrat de louage de choses : Les conditions de validité du contrat
Le bail est un contrat consensuel qui ne nécessite un écrit que dans certaines circonstances (Voici la définition complète d’un contrat consensuel). Les parties doivent convenir des éléments essentiels du contrat : la chose, la durée et le prix.
La chose donnée en bail doit appartenir au bailleur ou s’il est indivis respecter les règles de l’indivision. Le bail de la chose d’autrui est en principe inopposable au propriétaire, mais en vertu de la théorie de l’apparence, le locataire peut obtenir des dommages et intérêts.
Le bail ne peut être perpétuel, les parties doivent ainsi prévoir une durée maximum.
Il convient d’ajouter ici qu’en matière de bail, le loyer doit être déterminé ou déterminable.
Les conditions de validité du contrat de louage d’ouvrage
Le contrat d’entreprise est un contrat consensuel qui se réalise par l’échange des consentements sans exigence de formalités spéciales. Les contractants doivent ainsi s’accorder sur tous les éléments essentiels du contrat notamment le prix. Toutefois, il est difficile de prévoir le prix au début des accords.
Ainsi, le prix final n’a pas à être prévu dans le contrat. En revanche, un devis sera nécessaire. Il est possible que le prix final corresponde au prix initialement prévu par les parties. Ce prix final pourra être révisé par le juge pour imprévision.
Le législateur requiert quand même des écrits pour certains contrats tels que le contrat d’architecte. En matière de preuve du contrat, c’est le droit commun des contrats qui s’applique.
Les nécessités du contrat de louage
Le contrat de louage est très utilisé actuellement dû aux traits avantageux en matière de responsabilité contractuelle qu’il a par rapport aux autres contrats.
La jouissance temporaire de la chose en matière de contrat de louage de chose
Le bail procure au preneur la jouissance temporaire de la chose. De ce fait, la propriété n’est pas transférée à ce bailleur. On dit que le bail est un diminutif de la vente.
Ainsi, les parties au contrat de bail ont des droits et obligations assez similaires à celles du contrat de vente, mais également contradictoires. Le bailleur est débiteur d’une obligation de délivrer la chose louée et d’en garantir la jouissance paisible. De plus, il doit s’assurer du bon état de la chose loué en effectuant lui-même les réparations (Voir Articles 1708 à 1712 du Code civil).
Il faut aussi remarquer que dans la situation d’un cas fortuit ou de la perte ou encore de la destruction de la chose louée, le propriétaire reste responsable. Par contre, si le bien cause des dommages à autrui, c’est le locataire qui est responsable en tant que gardien de la chose.
*** En parlant de contrat et de ces effets, découvrez aussi la différence entre la résolution et résiliation. Nous vous détaillons dans cet article leurs conditions, leurs causes et leurs effets respectifs. ***
La réalisation des ouvrages dans le cadre du contrat de louage d’ouvrage
Le contrat de louage d’ouvrage est souvent confondu avec de nombreux autres contrats tels que le contrat de mandat et le contrat de travail. Toutefois, il possède des traits caractéristiques qui le rendent plus attractif que les autres contrats.
- L’absence de représentation
Le contrat de louage d’ouvrage contrairement au mandat n’implique pas la représentation par le maître d’œuvre du maître d’ouvrage qui n’est pas un mandant. Le maître d’œuvre agit en son propre nom en effectuant les ouvrages. Il passe des contrats et agit auprès des tiers en son propre nom sans qu’il ne soit nécessaire de mentionner le maître d’ouvrage. Par exemple, le contrat d’avocat est un contrat d’entreprise et non pas de mandat même s’il existe un mandat ad litem (représentation du client par l’avocat).
- L’indépendance du maître d’œuvre
L’indépendance du maître d’œuvre découle de l’absence de représentation. Ce critère d’absence de lien de subordination est même utilisé par les tribunaux pour distinguer le contrat d’entreprise du contrat de travail. En fait, le maître d’œuvre ne répond pas aux ordres du maître d’ouvrage. Malgré le fait que le maître d’ouvrage est appelé « donneur d’ordre », le maître d’œuvre ne lui est pas subordonné.
- Fabrication et construction de la chose avant la délivrance
Le contrat d’entreprise a des points communs avec le contrat de vente, en ce qu’ils ont tous les deux pour finalité la livraison des produits. Toutefois, ce qui fait leur différence est le fait que le maître d’œuvre fabrique lui-même la chose à livrer selon les spécifications données par le maître d’ouvrage. En matière de vente, l’acheteur achète un produit standardisé et déjà fini. Le contrat conclu dépend donc de la fabrication du produit pour un client déterminé.
- Existence d’une action directe du sous-traitant
Le contrat d’entreprise permet au sous-traitant non payé d’agir directement contre le maître d’ouvrage. En effet, on est en présence d’une exception au principe de l’effet relatif du contrat. Cependant, la condition est que le sous-traitant était connu du maître d’ouvrage au moment de son embauche.
