Définition de viager : Le viager est un contrat par lequel une personne propriétaire d’un bien immobilier le vend à un tiers, en contrepartie du versement d’une rente viagère périodique, qui peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.
Le contrat de rente viagère est conclu entre le crédirentier, c’est-à-dire le vendeur du bien immobilier, et le débirentier, celui qui verse la rente viagère périodiquement, jusqu’au décès du crédirentier. La rente peut être accompagnée d’une somme d’argent payée, comptant à la signature du contrat de vente et qui est appelé « bouquet ».
Le viager est donc un droit dont le titulaire peut avoir la jouissance au cours de sa vie, mais qui ne bénéficiera pas aux héritiers au moment de son décès de sorte que le vendeur d’un bien en viager n’est pas tenu d’informer les membres de sa famille de la conclusion de ce contrat. Ainsi, celle-ci ne sera révélée qu’au moment de l’ouverture de la succession.
Les règles d’achat ou de vente en viager
Le crédirentier cède son bien immobilier au débirentier qui doit lui verser une rente viagère jusqu’à son décès. Le décès du vendeur doit être imprévisible. Le paiement de la rente dépend du type de viager choisi par les parties ainsi que les clauses qu’elles ont insérées dans le contrat de viager.
L’intervention du notaire dans un acte de vente en viager
Toute vente de bien immobilier doit obligatoirement être sous forme d’acte authentique, c’est-à-dire établi par un notaire. Celui-ci peut d’ailleurs déterminer le montant du bouquet de la rente, n’excluant pas pour autant, des négociations entre le vendeur et l’acheteur à ce sujet.
Le principe d’aléa en matière de viager
D’abord, toute personne qui a la capacité juridique peut vendre ou acheter un bien en viager en se reposant sur le principe d’aléa. Celui-ci implique que le décès du futur crédirentier doit être imprévisible, c’est-à-dire inconnu du futur débirentier au moment de la signature de l’acte de vente.
Par exemple, l’acquéreur ne doit pas avoir connaissance d’une information telle que l’existence d’une maladie du crédirentier au moment de la signature du contrat. Le décès est considéré par la loi comme prévisible lorsque celui-ci est survenu dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente entraînant son invalidité. Le juge peut annuler une telle vente à la demande des héritiers du crédirentier.
À noter que si le débirentier décède avant le crédirentier, ses héritiers ou ayants droit doivent solidairement continuer à exécuter le contrat.
Voir aussi : le principe du contrat à exécution successive – Aperçu général et classification du contrat à exécution successive.
Les types de vente en viager
Il y a deux types de vente en viager :
-
- Le viager libre : Le vendeur cède son bien à l’acheteur dès la signature du contrat et sans attendre le décès. Le débirentier dispose alors librement du bien : il peut l’occuper, le mettre en location et percevoir les loyers.
- Le viager occupé : Le vendeur conserve le droit d’usage et d’usufruit du bien vendu pendant toute sa vie. L’usufruit lui octroie un droit d’habitation dans le logement ou de le mettre en location et en percevoir les loyers.
L’acquéreur pourra occuper le logement à partir du décès du vendeur ou bien du dernier survivant en cas de pluralité de vendeurs.
Les modalités de paiement concernant la rente viagère
L’achat en viager permet à l’acheteur d’acquérir le bien sans devoir verser la totalité du prix au jour de la cession du bien par le vendeur. Le versement peut ainsi être mensuel, trimestriel ou annuel. La rente est payable d’avance ou à terme échue.
Le prix est constitué du bouquet, c’est-à-dire la somme payée au jour de la vente et d’une rente viagère que le vendeur va percevoir au cours de sa vie jusqu’à son décès. Le bouquet est facultatif et librement fixé par les parties. Généralement, il équivaut à 30% de la valeur totale du bien.
NB : Le versement de la rente viagère à plusieurs personnes physiques est possible. Par exemple, le versement de la rente à chacun des époux ou à chacun des indivisaires. Si l’un des bénéficiaires vient à décéder, la rente peut-être :
-
- Réversible : La rente est reversée entièrement à l’indivisaire ou au conjoint survivant (la définition de conjoint ici) ;
- Réductible : La rente est réduite proportionnellement.
Le montant de la rente viagère
Le montant de la rente est fixé dans l’acte de vente. Mais sa valeur est incertaine, car le décès du vendeur est imprévisible. Plusieurs critères sont pris en compte pour le calcul de la rente :
-
- La valeur foncière du bien ;
- L’âge et l’espérance de vie du crédirentier ;
- Le versement d’un bouquet ainsi que de son montant ;
- Le caractère libre ou occupé du bien vendu en viager ;
- Les loyers que pourrait percevoir le crédirentier en cas de mise en location du logement.
À noter qu’en cas de viager occupé, le bien vendu subit nécessairement une décote de sa valeur foncière en vue de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation que l’acquéreur subit courant jusqu’au décès du vendeur.
En passant, consultez aussi notre cours sur la promesse unilatérale de vente. Nous vous livrons dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur ce type de promesse et ses conséquences sur le plan juridique.
La sécurisation du paiement des rentes
Les parties peuvent insérer des clauses dans l’acte de vente pour faciliter et sécuriser le versement de la rente viagère. Ils peuvent envisager notamment l’insertion :
-
- D’une clause d’indexation : Qui permet une révision automatique du montant de la rente ;
- D’une clause résolutoire : Qui autorise le crédirentier à reprendre son bien en cas de non-paiement de plusieurs rentes par le débirentier ;
- D’une clause pénale : Qui permet au crédirentier de conserver le bouquet versé en cas de résiliation du contrat de viager.
À noter que la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu, pour une fraction de son montant. Celle-ci est comprise entre 30% et 70% et elle est décroissante en fonction de l’âge du crédirentier.
Les avantages du viager
La recours au viager est avantageux, tant pour le vendeur que l’acheteur.
Pour le vendeur
À compter de la signature de l’acte de vente, le vendeur du bien immobilier perçoit une rente à vie. La rente viagère est par ailleurs soumise à une fiscalité avantageuse, car elle bénéficie d’un abattement dont le coût varie en fonction de l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente. De plus, le bouquet est exempt d’impôt.
Pour l’acheteur
Le paiement de la rente viagère est similaire au paiement du crédit c’est-à-dire un paiement échelonné sur une période. La différence c’est que l’acquéreur est redevable non pas auprès d’une banque, mais auprès du vendeur. Ainsi, il n’a pas à payer des quelconques frais.
Toutefois, la rente viagère étant soumise à l’incertitude de la date de décès du vendeur, l’acquéreur peut se procurer le bien à un prix inférieur à sa valeur réelle ou au contraire, à un prix nettement supérieur. Ce contrat aléatoire peut donc présenter des avantages et inconvénients pour les parties. Pour plus de précision, consultez notre cours sur le droit des contrats et ses régimes juridiques.
Un prêt viager hypothécaire peut être pertinent
Si vous vous intéressez au viager, il peut être judicieux de vous intéresser à ce qu’un prêt peut vous apporter. En effet, ce dernier se présente comme une alternative au viager. Avec l’aide d’un professionnel du viager, vous pourrez envisager une solution adaptée à vos besoins. Pour les intérêts et le capital, le remboursement sera effectué au décès de l’emprunteur. Ainsi :
- Lorsque la personne décède, les héritiers ont plusieurs solutions à leur disposition, ils choisissent ainsi celle qui correspond le mieux à leurs attentes.
- La première consiste à rembourser l’intégralité de la somme, cela peut être intéressant pour éviter les mensualités.
- Il est aussi possible de vendre le bien immobilier qui a été utilisé pour le prêt viager hypothécaire.
- Une partie du montant servira notamment à rembourser l’intégralité du prêt.
Les personnes concernées peuvent alors financer un projet que ce soit des travaux pour le maintien à domicile, l’achat d’une résidence secondaire ou encore le paiement d’un EPHAD. De leur vivant, elles ne paient pas le prêt puisqu’il sera proposé aux héritiers. Pour mettre en place cette solution, il est conseillé de contacter un professionnel pour qu’il puisse vous aider au cours des différentes étapes.
