La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une personne appelée promettant prend un engagement qui est ferme et définitif envers une autre personne appelée un bénéficiaire. L’objectif consiste à lui céder un bien dont le prix et les conditions sont connus dès lors que celui-ci se décide dans un délai donné.
Afin de vous apporter un maximum de valeur dans cet article qui traite d’un avant-contrat particulier : la promesse unilatérale de vente ; nous allons procéder par une approche bipartite.
Dans une première partie, il sera question de définir ce que c’est que la promesse unilatérale de vente. Ici, nous étudierons la clarification conceptuelle de la PUV (promesse unilatérale de vente) et sa distinction d’avec d’autres contrats similaires. Dans une seconde partie, nous présenterons la promesse unilatérale de vente telle que prévue par le Code civil. Il s’agira surtout de ses conditions et de son mode d’exécution.
Définition : Promesse unilatérale de vente
Clarification conceptuelle de la promesse unilatérale de vente
L’examen de l’article 1124 du Code civil permet de faire ressortir certains critères qui expliquent la notion de promesse unilatérale de vente.
La promesse unilatérale de vente résulte d’un accord de volonté
Le législateur classe la promesse unilatérale de vente au même titre que le contrat (pour plus de détails sur le droit des contrats, voir nos articles au sujet du contrat synallagmatique [Article 1106 du Code civil] ou le contrat consensuel [Article 1109 alinéa 1 du Code civil]). Or tout contrat suppose la rencontre des volontés entre les parties ; par analogie, on en déduit que la promesse unilatérale de vente résulte également d’un accord de volonté.
Cet accord se base sur l’engagement que prend le promettant en toute connaissance de cause afin de valider la conclusion du contrat à venir de façon définitive. Pour sa part, le bénéficiaire reconnait l’engagement du promettant envers lui, ce qui fait de lui un créancier de l’obligation de la promesse du promettant. Il en résulte un jeu d’accords réciproques pour l’un et pour l’autre.
Pour ce qui concerne la conclusion du contrat même, il n’est plus besoin de rechercher la volonté des parties, mais de voir la décision finale du bénéficiaire de se rétracter ou de contracter. En effet, ce second volet pèse seul sur la tête du bénéficiaire qui dispose à son bénéfice d’un contrat d’option qui est assortie, bien évidemment d’un délai d’option.
Deux possibilités lui sont offertes :
- Le bénéficiaire peut lever l’option d’achat, ce qui confirme la formation du contrat de vente à l’égard des parties.
- Il jouit aussi du droit de rétractation par lequel il décidera de ne pas procéder à la levée d’option.
Dans ce cas, il y a l’anéantissement de la formation du contrat, ce qui libère le promettant de l’engagement qu’il avait pris à son égard.
Le schéma ci-dessous présente les trois étapes de la promesse unilatérale de vente.
La promesse unilatérale de vente crée des obligations réciproques pour chacune des parties
Chacune des parties se voit attribuer des obligations réciproques par le biais de la promesse unilatérale de vente.
Obligations pour le promettant de la promesse unilatérale de vente
Pour le promettant, la promesse met à sa charge l’obligation de faire durer l’offre d’achat tout au long de la période fixée. Pendant le délai de cette offre, il ne doit pas proposer le même bien à un autre candidat acquéreur ou le lui vendre. Il ne pourra pas non plus procéder à la négociation des éléments essentiels du contrat.
Par ailleurs, le promettant à l’obligation de transmuter son engagement en contrat définitif dès lors que le bénéficiaire exerce son droit d’option en acceptant de conclure la vente.
Obligations pour le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente
Quant au bénéficiaire de la promesse, il peut être soumis à l’obligation de faire un versement au promettant en vue de sécuriser l’engagement que prend ce dernier. En revanche, dans le cas où il décide d’une rétractation en renonçant à conclure, le bénéficiaire doit récupérer l’indemnité d’immobilisation auprès du promettant.
Cette indemnité représente en réalité la contrepartie financière de l’engagement du promettant à garder le bien pour le compte du bénéficiaire, c’est-à-dire d’en faire son immobilisation, en attendant que celui-ci se décide. Une fois le délai de rétractation passé, l’engagement du promettant tombe et l’indemnité est rétrocédée au bénéficiaire.
Distinction de la promesse unilatérale de vente avec les autres contrats spéciaux
Promesse unilatérale de vente et promesse synallagmatique de vente
Encore appelée compromis de vente, la promesse synallagmatique de vente possède des points de similitude et de différence avec la promesse unilatérale de vente.
Similitudes
La promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique se réalisent dans les mêmes formes. Ces deux contrats peuvent se faire sous n’importe quelle forme : que ce soit à travers un acte authentique rédigé devant notaire ou que ce soit sous la forme d’acte sous seing privé rédigé par les parties elles-mêmes.
Par ailleurs, que ce soit la promesse synallagmatique ou la promesse unilatérale de vente, c’est le même délai de dix jours qui est laissé pour le bénéficiaire en vue de lui permettre de se décider. S’il décide de ne plus contracter, il le signifie au promettant au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Lorsque nous nous situons dans cette hypothèse, le montant que le bénéficiaire aurait préalablement versé à titre d’indemnité lui sera retourné par le promettant.
Points de différence
Lorsque nous sommes en présence d’une promesse synallagmatique de vente, le contrat est conclu définitivement en liant les parties. Tel n’est pas le cas dans la promesse unilatérale de vente où, le bénéficiaire peut décider de ne pas conclure dans le délai de réflexion qui lui est laissé.
En effet, la promesse unilatérale est vraiment efficace dans les transactions immobilières. Elle donne la possibilité à celui qui a reçu la promesse d’avoir l’offre d’une agence immobilière avec le choix de se décider dans un délai donné pour l’achat éventuel de l’immeuble.
Aussi, il est possible d’insérer dans la promesse synallagmatique une clause pénale visant à sanctionner l’une des parties défaillantes. Tel n’est pas le cas pour la promesse unilatérale de vente où l’indemnité d’immobilisation est retournée au bénéficiaire dès qu’il décide de ne pas lever l’option de vente.
Promesse unilatérale de vente et pacte de préférence
Ce sont tous deux des avant-contrats, mais ils n’entrainent pas le même degré d’engagement à l’égard des parties. En effet, dans le pacte de préférence, le vendeur promet à un acheteur éventuel que dans le cas où il prendrait la décision de céder son bien, il prendrait alors l’engagement de le prioriser dans la proposition.
Or tel n’est pas le cas dans la promesse unilatérale de vente où le promettant est déjà engagé à vendre le bien et en fait la proposition au bénéficiaire. Autrement le pacte de préférence est assimilable à un droit de préemption alors que la promesse unilatérale de vente est déjà un contrat en bonne et due forme.
Le pacte de préférence est l’avant-contrat qui est le plus souple de tous, en ce sens qu’il ne fait peser aucune contrainte sur les parties. Dans cette même perspective, un prix déterminé d’avance n’est pas exigé dans le pacte de préférence alors que dans la promesse unilatérale de vente, le prix doit être connu au moment même de la promesse.
Le pacte de préférence n’est soumis à aucune exigence précise de délai. Il est juste demandé que sa durée ne soit pas trop excessive pour le bénéficiaire. Or dans la promesse unilatérale de vente, si le bénéficiaire de la promesse ne lève pas son droit d’option pendant la durée des dix jours, le promettant se retrouve libéré de sa promesse.
Le schéma ci-dessous permet de faire un résumé pragmatique entre les trois avant-contrats présentés :
La promesse unilatérale de vente et l’offre de contracter
Quand bien même que chacun de ces engagements constituerait une offre d’avant-contrat, il existe une grande distinction entre eux.
Tout d’abord, l’offre de contracter est un engagement unilatéral qui met en jeu la volonté d’une seule personne. C’est donc le pollicitant seul qui est soumis à la possibilité de maintien de l’offre. Or la promesse unilatérale de vente est déjà un contrat à part entière puisqu’elle résulte de l’accord de volontés de chacune des parties.
Par ailleurs, l’offre de contracter est assimilable à un contrat unilatéral ce qui fait qu’on ne peut la transmettre, ni la céder à un tiers. Par exemple, si le pollicitant perd sa capacité à contracter, l’offre devient caduque. Or la promesse unilatérale de contrat place le bénéficiaire dans la position de créancier face à son promettant. Par conséquent, il peut céder son droit d’option ou même le transmettre à ses héritiers à son décès.
Promesse unilatérale de vente : Le Code civil
Les conditions de la promesse unilatérale de vente
Le droit des contrats admet certaines conditions générales caractérisant la formation de tout type de contrat. À côté de ces conditions, on retiendra celles qui sont spécifiques à la promesse unilatérale de vente
Les conditions attenantes au Droit commun
C’est l’article 1128 du Code civil qui énonce les conditions obligatoires devant être respectées avant de conclure un contrat. Comme mentionnées ci-dessus, la promesse unilatérale de vente étant avant tout un contrat, les conditions de droit commun doivent être respectées.
Il s’agit notamment d’être en présence de parties ayant la capacité, ainsi qu’ayant manifesté leur consentement au contrat. Par ailleurs, il est important que l’engagement du promettant porte sur un objet licite et qu’il ait une cause licite également.
Les conditions particulières à la promesse unilatérale de vente
L’existence de certains éléments essentiels
L’existence de ces éléments induit l’engagement irrévocable d’une des parties de conclure la vente. Quels sont ces éléments essentiels ?
Il est important que le bénéficiaire et le promettant engagent réciproquement leur volonté par rapport à un objet bien déterminé et qu’ils s’entendent sur le prix de vente de cet objet.
Existence d’un droit d’option
L’une des caractéristiques principales de la promesse unilatérale de vente consiste en l’existence du droit d’option. Si cette facilité n’est pas consentie par le promettant, il ne peut y avoir de promesse de vente. En principe, non seulement le droit d’option doit être reconnu au bénéficiaire, mais il ne doit pas, non plus, contraindre celui-ci à vite se décider ou renfermer d’autres restrictions de ce genre.
Pour ce qui est de sa durée, les parties peuvent la fixer de commun accord. Dans ce cas, lorsque le délai de réflexion passe, la promesse envers le bénéficiaire devient caduque. Dans le cas contraire, chacun peut se retirer à tout moment du contrat, toutefois le juge analysera la mauvaise foi de l’une ou de l’autre des parties.
Par ailleurs, toutes les promesses unilatérales de vente seront frappées de nullité dès lors que le juge arrive à démontrer que le droit d’option est vidé de sa substance.
Ainsi, si le promettant offre la promesse, mais la fait assortir d’une indemnité d’immobilisation excessive de telle sorte que le bénéficiaire ne puisse lever l’option, cette promesse de cession sera purement et simplement frappée de nullité.
Les conditions de forme liées à la promesse unilatérale de vente
En principe, la promesse unilatérale de contrat n’est basée que sur le consentement réciproque des parties : on en déduit qu’il n’est exigé aucun formalisme particulier avant qu’elle ne soit validée. Autrement il s’agit d’un contrat consensuel impliquant que l’échange des consentements est largement suffisant pour emporter la promesse unilatérale de vente.
Cependant, il n’en est pas ainsi en cas de vente immobilière ou de celle d’un fonds de commerce. En effet, en droit des obligations, la vente de tout bien immobilier est régie par des formalités auxquelles les parties ne peuvent déroger. Ainsi, la vente d’immeuble doit être enregistrée dans un délai de dix jours dès acceptation par le bénéficiaire. Manquer à cette formalité entrainera la nullité relative de l’achat immobilier par le bénéficiaire.
Exécution de la promesse unilatérale de vente
Les effets liés à la promesse unilatérale de vente
Étant donné qu’elle résulte des volontés des deux parties, la promesse unilatérale de vente produit de la même manière des effets pour chacune des parties.
Les effets de la promesse unilatérale de vente pour le bénéficiaire
- Le bénéficiaire dispose d’une option d’achat
À travers la promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire a non seulement l’assurance de la volonté du vendeur (ici le promettant) qu’il soit disponible à lui céder le bien pendant un délai au cours duquel il ne le proposera plus à un autre acquéreur. Mais il s’agit aussi d’une exclusivité contractuelle que le promettant accorde au bénéficiaire par rapport à la conclusion du contrat de vente.
- Le bénéficiaire peut exercer son droit d’option
Tout au long d’un délai de dix jours, le bénéficiaire peut décider d’une acceptation de l’offre qui lui est faite ou alors il renonce simplement à conclure le contrat final. Lorsque l’option est acceptée, la vente sera conclue, dans le cas contraire le contrat deviendra caduc.
Toutefois à l’expiration du délai, ce droit d’option du bénéficiaire ne peut plus être exercé.
Les effets de la promesse unilatérale de vente pour le promettant
- Le consentement du promettant est irrévocable
Le promettant ne peut décider de lui-même à révoquer sa promesse alors que le bénéficiaire est encore dans la période de réflexion retenue dans le contrat. De façon plus claire, la promesse du promettant ne concerne pas seulement la négociation du contrat, mais aussi, et surtout sa conclusion dans le cas où le bénéficiaire lève l’option d’achat.
- Le promettant réserve l’exclusivité de la vente au bénéficiaire
Dès lors que la promesse unilatérale de vente est accordée, le promettant ne peut plus faire plusieurs promesses à d’autres tiers par rapport au même bien. Il est dans l’obligation de contracter qu’avec celui envers qui il a fait sa première promesse. Tant que le délai d’expiration n’est pas échu, il est soumis à cette obligation.
Défaillance dans l’exécution de la promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente engage les deux parties qui sont, dès lors, tenues à assumer certaines obligations réciproques. Mais c’est surtout le promettant qui est soumis à une sanction en cas d’inexécution de son obligation.
L’inexécution par le promettant qui contracte avec un tiers acquéreur
Le promettant se retrouve dans le cas d’une violation de son obligation de ne pas proposer une autre offre de vente à quiconque tant que le délai d’option n’est pas échu. Dans cette optique, ce nouveau contrat qu’il a conclu en violation de son engagement de base sera frappé de nullité (pour plus d’informations sur les nullités : voir notre article sur la nullité relative [sanction au non-respect d’une des conditions]). Cette sanction est prévue par l’article 1124 alinéa 3 du Code civil.
Toutefois pour que la nullité opère, le juge va s’assurer que deux conditions sine qua none sont remplies. Tout d’abord, le juge va chercher à savoir s’il y avait réellement une promesse de vente faite au bénéficiaire. Ensuite, il sera question de savoir si le tiers connaissait l’existence de cette promesse faite au bénéficiaire. Lorsque les deux conditions sont remplies, l’acte de vente conclu avec le tiers sera considéré comme nul.
Cependant, il n’est pas possible pour le bénéficiaire de demander la réparation du préjudice qu’il a subi en sollicitant de la part du promettant le paiement de dommages et intérêts.
Le promettant décide de se rétracter vis-à-vis du bénéficiaire
En cas de défaillance du promettant à maintenir son consentement, il faut conclure à la violation de son obligation de maintenir le contrat au profit du bénéficiaire. Autrement dit, si le promettant décide, tout seul, de ne plus conclure un contrat de vente avec le bénéficiaire, il sera sanctionné.
Au départ, la doctrine ne s’entendait pas sur le type de sanction applicable, mais avec la réforme du droit des obligations, le législateur s’est clairement prononcé. Ainsi, dans le cas de la révocation de sa promesse, le promettant sera soumis par le juge à l’exécution forcée de la promesse.
En effet, dans le nouvel article 1124 alinéa 2 du Code civil, le législateur a clairement précisé que malgré la révocation avant le terme prévu par la promesse, le bénéficiaire de la promesse peut toujours être rassuré que la formation du contrat promis soit encore valide. De la même manière, le contrat conclu avec un autre acheteur sera sans effet.
Les autres spécificités de la promesse unilatérale de vente
L’insertion d’une condition suspensive dans la promesse unilatérale de vente
Il est possible d’inclure dans une promesse unilatérale de vente certaines conditions suspensives. C’est surtout dans les transactions immobilières qu’on remarque de telles conditions suspensives. La seule exigence de la loi est que la condition suspensive soit mentionnée clairement dans la promesse et connue de chaque partie. Lorsque la condition échoue, la promesse est frappée par la caducité du contrat et le promettant verse au bénéficiaire l’indemnité d’immobilisation qu’il avait reçue.
L’insertion d’une clause de substitution dans la promesse unilatérale de vente
Il est également loisible aux parties d’inclure dans la promesse une clause dont le but est de permettre la substitution du bénéficiaire par un tiers. Cette opération donne la faculté au tiers de bénéficier de la promesse sans pour autant exclure le bénéficiaire initial.
Voir aussi : Qu’est-ce qu’une action paulienne en droit français ? Une action judiciaire permise à tous créanciers qui remarquent que le débiteur a mis en place une action frauduleuse en vue de ne pas réaliser son obligation.
