La soulte peut se définir comme la somme d’argent devant être payée à un individu, qui lors du partage d’une indivision obtient un lot d’une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre. La soulte s’opère également en cas d’échange. Dans ce cas, il est nécessaire que les valeurs des objets en question soient différentes.
Avec cette définition de la soulte, nous pouvons préciser que le terme juridique « soulte » peut aussi désigner une donation, une succession ou encore un cas de divorce. En effet, pour qu’un immeuble en indivision devienne la pleine propriété de l’un des indivisaires, ce dernier a l’obligation de racheter la part de l’autre.
Cette procédure est connue sous le nom de rachat de soulte et consiste en une compensation financière ou alors une prestation compensatoire. Il est également à retenir que la soulte peut désigner une inégale répartition du passif.
Afin de mieux comprendre cette notion, nous détaillerons toutes les composantes de la soulte dans les prochaines parties de cet article.
Pour commencer, nous allons analyser le rachat de la soulte dans le cas d’une succession et d’un divorce dans la première partie.
Ensuite, dans la deuxième partie, nous allons voir ensemble les essentiels à connaître sur les frais de notaire ou d’un agent immobilier, ainsi que le calcul du montant de la soulte ou de la plus-value.
Comment se présente le rachat de soulte dans le cadre d’un divorce et d’une succession ?
La soulte concerne essentiellement les biens immobiliers. En matière de succession, c’est la maison familiale qui en fait l’objet principal. Lors du partage des héritages, chaque membre dispose d’un pourcentage proportionnel à la valeur actuelle totale des biens.
Toutefois, si l’un des héritiers souhaite avoir la pleine propriété du patrimoine immobilier, C’est-à-dire, la nue-propriété et l’usufruit compris, il doit procéder à une compensation financière au profit des autres et racheter les différentes parts.
Pour ce qui est du divorce, le rachat d’une soulte peut concerner notamment les conjoints. À l’égard de la loi, cela est prévu par l’article 826 du Code civil. Par exemple, Madame et Monsieur X ont décidé de divorcer. Monsieur a décidé de devenir le seul propriétaire du logement. Dans ce cas, l’époux débiteur de la soulte est tenu de racheter la part de sa femme.
Par ailleurs, il se peut que l’un des ex-conjoints ait eu une part de valeur plus élevée lors du partage. Ainsi, un rééquilibrage est de mise pour ne pas léser l’autre partie. Notons que l’acte de partage n’a rien à voir avec l’acte de vente dans cette circonstance.
Certes, la soulte peut également se compenser par la pension alimentaire. Qu’il s’agisse d’un mariage ou d’un PACS, les procédures pour le rachat de la soulte restent les mêmes (voir ici : le cas du concubinage). Or, si le couple a opté pour un divorce par consentement mutuel, chaque ex-époux doit signer une convention de divorce pour prouver la liquidation des biens.
De ce fait, comment partager les biens immobiliers lors d’une procédure de divorce ?
Quel que soit le régime matrimonial d’un couple, en principe, la résidence familiale (un bien commun) reste soumise au régime de l’indivision. Cela signifie que le droit de propriété est proportionnel suivant la participation financière de chacun des époux.
Après le divorce, les ex-conjoints peuvent mettre en vente l’immeuble s’ils ne souhaitent pas le conserver. La somme obtenue sera ainsi versée à chacune des parties selon l’apport et le régime matrimonial qui les régissait.
Par ailleurs, si l’un des ex-époux veut devenir le seul propriétaire du logement, l’autre est tenu de se désolidariser des prêts en cours. Cette opération est effectuée auprès de la banque. Une fois cette étape achevée, le conjoint qui souhaite conserver la propriété doit verser une soulte à sa femme ou à son mari.
Dans le cas où la banque n’accepte pas le prêt immobilier, les ex-époux auront à vendre le bien en commun et partageront la somme. Toutefois, l’acheteur ou l’acquéreur a la possibilité de contracter un nouveau crédit ou nouveau prêt.
Dans la deuxième partie, nous allons découvrir le calcul d’un rachat d’une soulte après un divorce ou lors d’une succession.
Quelles sont les étapes utiles pour le rachat de la soulte dans le cadre d’une succession ?
Dans cette partie, nous allons voir tour à tour l’estimation du montant de la soulte et les divers frais liés au rachat d’une soulte.
Savoir estimer le montant de la soulte
En général, cette somme est égale à la déduction entre le capital restant dû et la valeur nette du bien, qui est elle-même divisée par le nombre des parties concernées par le partage.
Pouvant être établi par un accord amiable entre les héritiers ou les copartageants, il est obligatoirement défini par un notaire. Cela évitera le désaccord entre les parties lors de la valorisation de la soulte.
Le professionnel du droit qu’est le notaire dressera alors un acte officiel, en l’occurrence, l’état liquidatif servant a déterminé l’achat d’une quote-part et qui atteste de la cession de la soulte.
Pour ce qui est du montant de la soulte proprement dit, il dépend du reste ou non de l’emprunt sur le prêt. Pour ce faire, la banque fournit un tableau d’amortissement.
Financer le rachat d’une part d’une maison
Le paiement au comptant est souvent la solution privilégiée. En outre, le prêt immobilier ou le prêt bancaire peut permettre de racheter la soulte.
Dans ce cas, il est d’usage d’utiliser un simulateur pour un prêt immobilier. En effet, le rachat de la soulte est souvent le fruit d’un crédit immobilier classique. Autrement, la banque ou l’établissement prêteur peut déterminer les conditions d’emprunt de l’acheteur en calculant le taux d’endettement et en étudiant les relevés bancaires.
La banque peut aussi imposer des pénalités de remboursement anticipé si cela est prévu par le contrat. Par ailleurs, le prêt hypothécaire est aussi un levier important pour une prestation de compensation. Il propose souvent des conditions tarifaires avantageuses.
Enfin, si l’intéressé ne dispose pas assez de ressources pour payer ses cohéritiers ou son époux, le bien indivis sera mis en vente. Chaque partie est ainsi tenue de rembourser sa part par le biais de mensualités.
Les frais de notaire et les frais supplémentaires
Les honoraires du notaire correspondent à un pourcentage de la valeur de la soulte.
Pour un rachat d’une soulte, la somme à payer au professionnel est divisée entre toutes les parties.
Outre les frais notariés, les frais de partage, les frais de garantie ainsi que les frais de mutation sont aussi pris en compte.
Le moment du paiement de la soulte
Pour le cas du divorce, le paiement peut se faire au jour de l’homologation par le juge de la convention de divorce (ou le juge aux affaires familiales), à la date établie par un calendrier ou dans les deux mois suivants le jugement définitif.
D’ailleurs, des clauses sont incluses par le notaire afin d’assurer le versement d’une soulte. Elles indiquent la résolution après la mise en demeure, les intérêts dus en cas de non-versement et les droits de l’autre partie.
Suivant les circonstances, le notaire peut également établir une clause pénale pour le paiement du reste des indemnités.
La soulte lors d’un divorce ou d’une succession
La Soulte permet une compensation en cas de partage inégal des biens et plus largement du patrimoine lors d’un divorce ou d’un héritage comme vous venez de le découvrir. En effet, il peut arriver dans certaines situations que le partage ne soit pas totalement égal et la soulte sert donc à verser une somme d’argent en compensation. Pour financer la soulte, plusieurs solutions sont possibles : utiliser les sommes à disposition, demander un crédit bancaire, vendre un bien propre ou encore l’hypothèque.
S’informer sur ce sujet
Il est important de bien être informé au sujet de la soulte lors d’un divorce ou d’un héritage. Pour ce faire, il existe un grand nombre de livres et d’articles juridiques comme celui-ci qui abordent le sujet de façon approfondie. Ils sauront donc vous apporter les connaissances nécessaires au bon déroulement de cette étape.
Le risque de s’informer uniquement en ligne
S’informer en ligne est une bonne chose dans un premier temps mais à risque. En effet, sur internet il arrive parfois que les informations juridiques ou non juridiques d’ailleurs ne soient plus forcément à jour ou d’actualité. Aussi, pensez à vous adresser à un juriste professionnel comme un avocat ou un notaire qui pourra vous donner des informations précises sur votre situation personnelle au regard du droit et plus particulièrement sur la soulte en cas de divorce ou de succession. Pour le financement de la soulte, les établissements bancaires et les agences spécialisées sont les mieux placés pour vous accompagner.
