Si vous avez plusieurs crédits en cours dont un prêt immobilier, le rachat de crédit immobilier peut être très intéressant pour mieux gérer vos remboursements mensuels, voire bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt et diminuer votre dette. Découvrez comment fonctionne le rachat de prêt immobilier, quels sont ses avantages et quand est-il intéressant d’y recourir.
Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier est une opération financière qui permet de regrouper plusieurs crédits en cours en un seul nouveau prêt. Cela permet d’obtenir de meilleures conditions pour son crédit immobilier ou de réduire ses mensualités pour augmenter son reste à vivre et réduire son taux d’endettement.
Lorsque vous procédez au regroupement de vos prêts immobiliers, l’organisme de prêt va solder tous vos crédits en cours auprès de votre banque et vous accorder un nouveau crédit immobilier, avec une durée de remboursement plus longue et une mensualité unique, souvent inférieure à la somme des mensualités de vos anciens crédits.
Le rachat de crédit immobilier peut entraîner des frais supplémentaires, et comme la durée de remboursement est allongée, il sera habituellement plus coûteux que vos crédits en cours. Mais c’est parfois une étape obligatoire pour éviter le surendettement ou pour s’y retrouver lorsque l’on a contracté plusieurs crédits.
Quelle différence avec la renégociation de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier est à ne pas confondre avec la renégociation de prêt immobilier. En général, on a recours à la renégociation de crédit lorsque l’on a un seul crédit en cours, et au rachat lorsque l’on a plusieurs crédits ou dettes à regrouper.
Comme son nom l’indique, la renégociation consiste à renégocier les conditions de votre prêt actuel auprès de votre banque. Autrement dit, vous allez contacter votre banque pour qu’elle modifie votre contrat de crédit, que ce soit au niveau du taux d’intérêt, du montant des mensualités ou encore des échéances.
Le rachat de prêts immobiliers, quant à lui, concerne au moins deux crédits (un prêt immobilier et un crédit conso qui représente moins de 60 % du montant total des crédits, ou deux prêts immobiliers). Cette opération financière peut très bien se faire auprès d’une autre banque ou d’un organisme de crédit classique.
Quelle que soit l’opération choisie, la renégociation ou le regroupement de crédits immobiliers, elle permet d’obtenir des conditions plus favorables pour l’emprunteur.
Quels types de prêts racheter avec un rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier peut porter sur différents types de prêts :
- Le crédit amortissable
- Le prêt in fine
- Le prêt à taux zéro (PTZ)
- Le crédit employeur 1 %
- Le crédit relais
- Le prêt à la consommation (affecté ou non affecté)
Le rachat de prêt immobilier permet de regrouper des crédits immo mais aussi des crédits à la consommation. On parle de regroupement de prêts immobiliers lorsque le montant des crédits immo sont supérieurs à 60 % du montant total des emprunts à racheter. Sinon, on parle de regroupement de crédit à la consommation et c’est ce taux d’intérêt qui s’applique.
Pourquoi faire un rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier offre de nombreux avantages aux emprunteurs.
Pour commencer, il faut savoir qu’en France, les taux immobiliers ont chuté pendant une bonne dizaine d’années. Il est donc fort probable que le taux du crédit immobilier soit aujourd’hui plus bas qu’à l’époque où vous avez contracté votre crédit à taux fixe. En renégociant ou en rachetant vos crédits immobiliers, vous pourrez donc obtenir un meilleur taux. Et comme la durée de remboursement d’un crédit immobilier est longue, cela peut vous permettre d’économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée !
Le regroupement de crédit immobilier est aussi intéressant si vous souhaitez réduire vos mensualités pour augmenter votre reste à vivre et diminuer votre taux d’endettement. Ainsi, vous pourrez par exemple contracter un nouveau prêt pour financer de nouveaux projets. C’est l’opération financière idéale si vous avez besoin de souscrire rapidement un prêt à la consommation, pour financer un imprévu comme des travaux dans votre logement.
En plus, comme vous n’aurez plus qu’une seule mensualité à rembourser, vous aurez plus de visibilité sur votre situation financière et vous pourrez mieux gérer votre budget. Parce que vous n’aurez plus qu’une seule échéance de remboursement au lieu de plusieurs remboursements mensuels à différentes dates, vous pourrez même vous organiser plus facilement pour mettre de l’argent de côté !
Il peut aussi être intéressant de faire racheter ses prêts immobiliers pour raccourcir la durée du prêt. En effet, si vous avez recours à une renégociation de crédit ou à un rachat auprès de votre banque, il se peut que celle-ci accepte de vous accorder un raccourcissement de la durée de remboursement, sans que cela augmente drastiquement le montant des mensualités si les taux d’intérêts ont baissé.
Bon à savoir : les taux rachat de crédit immo ont récemment augmenté à nouveau. Il est donc de plus en plus difficile de négocier à la fois un taux fixe plus bas et une durée de remboursement raccourcie.
Qui peut demander un rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier est accessible à toute personne majeure qui a plusieurs prêts en cours et qui souhaite les regrouper. Attention toutefois, les banques fixent un âge limite pour le rachat de prêt immo qui varie selon les établissements, mais est en moyenne de 75 ans. Le rachat de prêts n’est pas accordé aux personnes en instance de divorce, car il faut attendre que la séparation des biens et des dettes soit finalisée pour pouvoir évaluer le profil de l’emprunteur.
Mis à part ces quelques exceptions, le rachat de crédit immo est opérationnel aussi bien aux personnes seules qu’aux couples ou aux familles nombreuses, aux salariés en CDI/CDD qu’aux auto-entrepreneurs ou aux retraités. Il sera cependant plus facile d’obtenir un rachat de prêt immobilier intéressant pour certains profils, notamment les propriétaires, mais aussi les fonctionnaires ou les salariés en CDI qui ont des revenus stables et réguliers.
Quand faire une demande de rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier n’est intéressant que si vous le faites au bon moment ! Pour que cette opération financière soit intéressante, il faut que la durée du crédit restante, soit supérieure à la durée écoulée. Il faut également que le montant du capital restant dû soit supérieur à 50 000 euros au moins, voire 70 000 euros.
De plus, il faut que les taux soient favorables : pour cela, vous devez estimer à 0,7 voire 1 point la différence entre le taux d’intérêt proposé pour votre regroupement de prêts et le taux actuel de vos crédits immobiliers.
L’idéal est qu’au moment où vous envisagez le regroupement de crédits, votre situation financière est meilleure qu’elle ne l’était au moment où vous avez souscrit les crédits en question.
Enfin, sachez que le rachat de prêt immo peut être intéressant si vous avez des prêts à la consommation à inclure à l’opération. En effet, les taux des crédits conso sont généralement plus élevés. Tant que vous ne dépassez pas 60 % du montant total du prêt, il est donc intéressant d’ajouter à votre demande de rachat de crédit des prêts conso.
Bon à savoir : La règle la plus importante à retenir est la suivante : plus vous rachetez vos crédits tôt dans leur durée de vie, plus le rachat sera intéressant pour vous. L’opération de rachat n’est vraiment intéressante que durant les premières années du prêt en cours.
Rachat de crédit immobilier : comment ça marche ?
Lorsque vous contractez un rachat de crédit immobilier, l’organisme de prêt va rembourser vos crédits auprès de la banque qui vous les a accordés. Ce remboursement anticipé occasionne des frais. Ensuite, le nouvel établissement bancaire va mettre en place le nouveau crédit unique, avec une mensualité et une échéance de remboursement mensuelle.
Le rachat de crédit immo le plus courant est le rachat de crédit hypothécaire. Cela signifie que la banque va mettre votre bien en hypothèque comme garantie du nouveau prêt. Cette opération permet de bénéficier de meilleures conditions pour son prêt, notamment un taux d’intérêt plus bas que dans le cas d’un rachat de crédit à la consommation.
La durée maximale d’un regroupement de crédit immobilier est de 25 ans, et celle d’un rachat de prêt hypothécaire est de 35 ans. Contrairement aux rachats de crédits conso, aucun montant maximum n’est fixé pour le regroupement de prêts immobiliers. Chaque établissement est libre de fixer ou non un montant maximal, en fonction du profil de l’emprunteur.
L’assurance de prêt n’est théoriquement pas obligatoire, qu’il s’agisse d’un rachat de crédit à la consommation ou de prêt immobilier. Mais dans la pratique, les banques peuvent l’exiger.
Quels sont les frais associés au rachat de crédit immobilier ?
Il y a plusieurs frais à prendre en compte lors d’une demande de rachat de crédit immobilier :
- Les frais de dossier : ils sont d’environ 1% du montant total du prêt, soit entre 400 et 1000€ en moyenne ;
- Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : ils sont prélevés par votre ancienne banque lorsque le nouvel organisme procède au remboursement de tous vos crédits en cours. Ils peuvent représenter jusqu’à 6 mois d’intérêt, dans la limite de 3 % du capital restant dû ;
- Les frais de garantie hypothécaire : ils sont d’environ 1,5 à 2% du total restant dû et incluent les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière et les émoluments de formalités et débours.
Si vous avez opté pour une caution comme garantie plutôt qu’une hypothèque, alors il y aura aussi des frais (sauf s’il s’agit d’une caution personnelle, comme un membre de votre famille). Ils sont d’approximativement 0,8 % du capital emprunté.
Il faut aussi prévoir les frais d’assurance emprunteur si vous souhaitez en prendre une.
Les étapes du rachat de crédit immobilier
Voici les étapes pour souscrire un rachat de crédit immobilier :
- Comparer les offres de rachat de crédit et choisir un établissement prêteur
- Constituer son dossier de demande de rachat
- Attendre que la banque évalue votre faisabilité et vous propose une offre de rachat
- Signer le contrat de prêt
- L’opération de rachat est lancée et les fonds sont débloqués.
1. La recherche d’une offre de rachat
La première étape d’un rachat de crédit immobilier consiste à rechercher une offre de rachat qui soit adaptée à vos besoins et à votre budget. Pour cela, nous vous conseillons d’utiliser un comparateur en ligne, un outil gratuit et sans engagement qui vous permet de comparer les offres de plusieurs établissements de prêt pour faire votre choix.
Attention, pour comparer les rachats de crédits, il ne faut pas seulement comparer les taux d’intérêts. En effet, il se peut qu’une offre soit plus intéressante du point de vue du taux fixe appliqué, mais qu’elle ait une durée de remboursement beaucoup plus longue : le coût total sera donc plus élevé. De même, il se peut qu’une offre paraisse intéressante du point de vue du taux nominal, mais que les mensualités soient trop élevées pour votre budget mensuel.
Il faudra donc mettre en perspective les offres en comparant plusieurs éléments :
- Le taux annuel effectif global ou TAEG, qui inclut le taux nominal du crédit, mais aussi les frais d’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Il vous donne une vision plus globale du coût total du rachat que le taux nominal ;
- La durée de remboursement : à taux égaux, plus elle est longue et plus le crédit vous coûtera cher ;
- Les mensualités : leur montant doit être en accord avec vos capacités financières.
Une fois que vous avez identifié un ou deux organismes de prêt dont les offres vous semblent intéressantes, vous pouvez vous rendre sur leur site web pour faire une simulation de rachat de crédit immobilier et obtenir une offre de rachat personnalisée. Vous pourrez ensuite prendre contact avec l’organisme de prêt.
2. L’étude de faisabilité
La deuxième étape d’un rachat de crédit immobilier, après la première prise de contact, est l’étude de faisabilité de la banque. En effet, avant même que vous constituez votre dossier de demande de rachat, la banque doit d’abord vous donner le feu vert pour que vous ne fassiez pas tout pour rien.
Elle va donc analyser votre situation financière et évaluer la faisabilité de l’opération en fonction notamment de vos revenus et de vos charges. Elle vous fera ensuite un premier retour : si sa réponse est favorable, vous pourrez commencer à constituer le dossier de demande de financement.
3. La constitution du dossier de demande de rachat de crédit immobilier
La constitution du dossier de financement est l’étape la plus importante du rachat de crédit immobilier. En effet, l’offre qui vous sera proposée dépendra en grande partie de votre profil emprunteur. Plus votre dossier est solide et complet, plus vous obtiendrez une offre de rachat intéressante.
Le dossier de demande de rachat a pour objectif de montrer à l’établissement bancaire que vous êtes solvable, c’est-à-dire que votre taux d’endettement ne dépasse pas 33 %. Autrement dit, le montant total des remboursements mensuels de votre crédit immobilier ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus.
Le dossier de financement va aussi présenter à la banque une garantie, qu’il s’agisse d’une garantie hypothécaire ou d’une caution d’un tiers. Contrairement au rachat de crédit immobilier, la garantie est indispensable dans le cas d’un regroupement de prêt immobilier.
Votre dossier ou document de demande de rachat de crédit immobilier devra également montrer à l’établissement de prêt que vous avez une bonne gestion de votre budget, un compte bancaire stable et des revenus réguliers.
Pour cela, il faudra donc joindre plusieurs documents justificatifs à son dossier :
- Justificatif d’identité (CNI, passeport ou titre de séjour)
- Justificatifs de votre situation personnelle (contrat de mariage, livret de famille…)
- Justificatif de domicile (facture d’électricité, attestation d’hébergement…)
- Justificatifs de votre situation professionnelle (par exemple, le contrat de travail si vous êtes salarié, et vos déclarations URSSAF si vous êtes indépendant)
- Justificatifs de revenus (3 derniers bulletins de salaire si vous êtes salarié, 3 derniers bilans ou déclarations de chiffre d’affaires si vous êtes indépendant, dernier avis d’imposition…)
- Justificatifs relatifs aux crédits en cours à regrouper (contrats de prêts, tableaux d’amortissement…)
- RIB
- Relevés de tous les comptes bancaires dont vous êtes propriétaires sur les 3 derniers mois
- Éventuellement, justificatifs relatifs à votre patrimoine
L’établissement bancaire va ainsi vérifier auprès de la Banque de France que vous n’êtes pas interdit bancaire.
4. L’étude du dossier de financement par la banque
Une fois le dossier de demande de rachat de crédit immobilier envoyé à la banque, celle-ci va établir votre scoring bancaire, c’est-à-dire qu’elle va vous attribuer une note en fonction de votre situation personnelle, professionnelle et financière. En fonction de ce scoring, elle pourra vous faire une offre. Dans le cadre d’un rachat de crédit immo, vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter ou non l’offre.
5. Le déblocage des fonds
Si vous acceptez l’offre de rachat de crédit immobilier de la banque, alors vous pourrez signer le nouveau contrat de prêt, ce qui va déclencher le déblocage des fonds. Ces fonds vont permettre de solder les crédits auprès de l’ancienne banque.
Si vous avez mis en place une garantie hypothécaire, il faudra aussi passer chez le notaire pour la mise en hypothèque de votre bien. Ensuite, le crédit se mettra en place et la première échéance devra être réglée le mois suivant.
Nos conseils pour réussir votre rachat de crédit immobilier
Pour réussir votre rachat de crédit immobilier, nous vous conseillons tout d’abord de faire appel à un courtier en rachat de crédits. Véritable professionnel du rachat de prêts, celui-ci vous accompagnera tout au long de votre projet de rachat, y compris pendant les étapes cruciales du dossier de financement et de la négociation des conditions du prêt.
Certes, faire appel à un courtier rachat de crédit immobilier a un coût, mais ce coût est généralement largement rentabilisé. En effet, le courtier négocie pour vous le meilleur taux pour votre rachat de crédit auprès de ses partenaires bancaires, ce qui vous permettra de faire, à terme, de réelles économies.
Notre second conseil pour réussir votre regroupement de prêts est de bien réfléchir avant de vous lancer. Le rachat de crédit n’est pas toujours intéressant. Vous devez bien analyser votre situation et vos besoins avant de vous décider pour vous assurer de ne pas perdre d’argent à terme.
FAQ
Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier permet de regrouper plusieurs prêts immobiliers en un seul et unique prêt, avec une seule mensualité et une durée de remboursement plus longue. Il permet de bénéficier de meilleures conditions pour ses rachats de crédits immobiliers, de diminuer ses mensualités pour réduire son taux d’endettement et de simplifier la gestion de son budget.
Quand un rachat de crédit immobilier est-il intéressant ?
Un rachat de crédit immobilier est intéressant quand :
- Le montant du capital à rembourser est supérieur à 50 000 euros
- La différence entre le taux actuel et le nouveau taux est d’au moins 1 point
- La durée de remboursement restante est supérieure à la durée écoulée ou, au mieux, il reste plus des 2/3 de la durée totale de remboursement des crédits
Quelle est la meilleure banque pour un rachat de crédit immobilier ?
La meilleure banque pour un rachat de crédit immobilier est celle qui vous propose l’offre la moins chère parmi les offres les plus adaptées à vos besoins. Pour trouver la meilleure banque pour votre regroupement de prêts, utilisez un comparateur.
