Le promettant est la personne qui s’engage dans une promesse unilatérale ou synallagmatique à faire ou à ne pas faire quelque chose.
La définition de promettant
Le promettant est l’une des parties à une promesse telle qu’une promesse de vente. Il est celui qui a promis à une autre partie appelée « bénéficiaire de la promesse» de faire ou de ne pas faire.
Dans la promesse de vente par exemple, le promettant est celui qui a promis de vendre ou d’acquérir la chose. Dans la promesse unilatérale de vente le promettant est le vendeur qui a promis de vendre un bien au seul bénéficiaire.
En revanche, si elle est synallagmatique (la promesse), le promettant est à la fois le vendeur et l’acquéreur. Ainsi, le promettant est la partie qui s’engage à s’exécuter ou à s’abstenir envers une autre partie.
Les contrats dans lesquelles le promettant intervient
Il existe plusieurs catégories de contrat au sein desquels on retrouve le promettant notamment, la promesse unilatérale de contrat, la promesse synallagmatique de contrat et le pacte de préférence.
La promesse unilatérale de contrat
Le promettant, dans le cadre d’une promesse unilatérale de contrat, est selon l’article 1124 du Code civil, une partie qui accorde en exclusivité à une autre partie appelée « bénéficiaire », pendant un temps déterminé, un droit d’opter pour la conclusion d’un contrat. Il faut noter ici que les éléments essentiels de ce contrat ont déjà été déterminés par les parties et seul le consentement du bénéficiaire manque pour que le contrat soit formé.
La promesse unilatérale de contrat est ainsi un contrat par lequel le promettant qui a déjà donné son consentement définitif, donne le choix au bénéficiaire de conclure ou de ne pas conclure un contrat déterminé avec lui. On peut citer comme exemple la promesse de vente qui est le contrat par lequel le vendeur a déjà donné son consentement définitif à la réalisation de la vente. En effet, le promettant a déjà consenti à vendre le bien à l’autre partie. Ainsi, le promettant est déjà le débiteur du bénéficiaire.
La promesse synallagmatique de contrat
Dans le cadre du compromis de vente, il existe deux promettants : le vendeur et l’acheteur. En effet, ces deux acteurs s’engagent réciproquement à conclure la vente au prix qu’ils ont déterminé ensemble. Ainsi, le compromis vaut vente. Chaque partie qui renonce à la transaction ne respecte pas un engagement contractuel.
De ce fait, l’autre partie peut contraindre judiciairement la partie qui ne veut pas conclure ; ce qui n’est pas le cas lors d’une promesse unilatérale de vente. De plus, elle peut obtenir des dommages et intérêts.
Il faut ajouter ici qu’à la signature du compromis, l’acquéreur doit déjà verser une partie (5 % et 10 %) du prix de vente. C’est ce que l’on appelle dépôt de garantie. Cette somme fera partie du paiement du prix final lors de la signature de l’acte notarié.
Toutefois, dans une promesse unilatérale de vente, si le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option, le promettant peut contracter avec d’autres personnes.
Le pacte de préférence
Le promettant, dans le cadre d’un pacte de préférence s’engage envers le bénéficiaire à lui proposer en priorité de conclure avec lui dans l’hypothèse il prendrait cette décision dans le futur. Il promet donc non pas de conclure le contrat, mais de négocier en priorité avec le bénéficiaire.
Il faut préciser ici que le pacte peut être prévu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est néanmoins prohibé de rendre les engagements perpétuels.
Les droits et obligations du promettant
Le promettant a des droits et obligations qui sont distincts du simple contractant.
Les droits du promettant
Le promettant doit être libéré à l’issue du délai d’option dans le cadre de la promesse unilatérale de vente. Par ailleurs, le promettant a le droit à l’indemnité d’immobilisation dans certains cas.
Le droit du promettant d’être libéré
Dans le cadre d’une promesse unilatérale de contrat, la formation du contrat définitif dépend entièrement du bénéficiaire de la promesse. Ce dernier dispose d’une option qui lui est consentie pendant un certain délai. Il peut lever l’option et le contrat est définitivement formé, car l’offre (la promesse unilatérale de contrat) et l’acceptation (l’exercice du droit d’option) se rencontrent. Il peut également décider de ne pas lever l’option et il n’y a pas de formation du contrat. Dans ce cas, le promettant est libéré. Il n’est plus tenu.
Le droit à l’indemnité d’immobilisation
La promesse unilatérale de contrat peut être assortie d’une indemnité d’immobilisation. En effet, les parties peuvent fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à payer au promettant dans le cas où le bénéficiaire ne lèverait pas l’option. Il s’agit d’une contrepartie de l’immobilisation du bien en attendant la décision du bénéficiaire.
Les obligations du promettant
Les obligations du promettant varient selon le type de promesse.
L’obligation de respecter le délai d’option
Dans le cadre de la promesse unilatérale, le promettant doit octroyer et respecter le délai d’option que lui et le bénéficiaire ont prévu dans le contrat.
L’obligation de conclure le contrat avec le bénéficiaire dans la promesse unilatérale de contrat
Le promettant doit impérativement conclure le contrat promis avec le bénéficiaire. En effet, dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, levendeur s’engage à vendre le bien au bénéficiaire de la promesse. Il ne peut plus négocier la vente du bienpendant ce délai à un tiers. Le vendeur qui ne respecte pas ses engagements sera condamné à indemniser le bénéficiaire de la promesse.
En outre, le promettant ne peut renoncer à la vente. Selon l’article 1124 du Code civil, la révocation par le promettant, de la promesse pendant la durée d’option, ne constitue pas un obstacle à la formation du contrat promis. Le bénéficiaire peut ainsi, malgré la révocation, conclure le contrat en levant l’option dans le délai imparti.
L’obligation de négocier prioritairement avec le bénéficiaire ou l’abstention de négocier avec un tiers
Dans le cadre d’un pacte de préférence, le promettant ne peut négocier avec une autre personne que le bénéficiaire. Ce droit de priorité du bénéficiaire peut être comparé au droit de préemption légal au profit de certaines autorités publiques en matière immobilière.
Cette obligation ne signifie pas que le promettant doit conclure le contrat avec le bénéficiaire. En fait, ce dernier peut accepter ou ne pas accepter les termes du contrat. Si le bénéficiaire ne conclut pas, le promettant recouvre sa liberté contractuelle et peut conclure avec des tiers.
La possibilité d’engager la responsabilité du promettant
Le promettant peut voir sa responsabilité engagée dans le cas où il y a défaillance quant à ses obligations contractuelles.
L’engagement de la responsabilité du promettant en cas de violation du pacte de préférence
Le promettant viole le pacte de préférence dans le cas où il a conclu un contrat sans avoir négocié en premier avec le bénéficiaire. Ici, le promettant engage sa responsabilité contractuelle et peut faire faceà des sanctions de paiement de dommages et intérêts si le bénéficiaire a subi des préjudices.
Il convient d’ajouter ici qu’il faut considérer deux hypothèses : le tiers a eu ou non connaissance de l’existence du pacte de préférence. Si le tiers avec qui le promettant a conclu le contrat connaissait l’existence du pacte ainsi que l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, le bénéficiaire pourra, outre, la demande de réparation, agir en nullité.
De surcroît, il peut également demander au juge sa substitution au tiers dans le contrat conclu. Il faut remarquer que le bénéficiaire devra apporter la preuve non seulement de la connaissance du tiers de l’existence du pacte, mais également de son intention de se prévaloir dudit pacte.
Le non-respect de la promesse de contrat
La réparation des préjudices par le promettant
Le promettantdébiteur de l’engagement de contracter engage sa responsabilité contractuelle en cas de violation de l’obligation de contracter avec le bénéficiaire. Il faut aussi ajouter que l’inexécution de la promesse de contrat est sanctionnée par le paiement de dommages et intérêt si elle engendre des préjudices pour le bénéficiaire.
La nullité du contrat conclu en violation de la promesse unilatérale de contrat
Il faut remarquer que comme pour le pacte de préférence conclu sans négociation avec le bénéficiaire, le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale de contrat avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. En effet, on peut affirmer ici qu’il y a eu mauvaise foi du tiers ainsi que du promettant. Il faut toutefois prouver que le tiers avait connaissance de l’existence de la promesse unilatérale.
