Une promesse de contrat est un acte par lequel une personne appelée « promettant » s’engage envers une autre appelée « bénéficiaire » à conclure un contrat déterminé.
La définition de la promesse de contrat
La promesse de contrat est un contrat par lequel un promettant s’engage à conclure un contrat avec un bénéficiaire. Il s’agit ainsi d’un acte unilatéral, mais qui va ensuite être suivi d’un contrat synallagmatique. Le contrat objet de la promesse peut être de toute sorte telle qu’un contrat pour acter une vente ou un bail. Par ailleurs, il convient d’ajouter ici qu’on peut le qualifier d’avant-contrat, car il précède un contrat ultérieur, futur.
La promesse de contrat est distincte du pacte de préférence. Ce dernier est un contrat par lequel une personne s’engage à ne pas conclure avec un tiers un contrat déterminé avant d’avoir proposé la conclusion du même contrat avec les mêmes conditions à la personne qui a accepté le pacte.
La promesse de contrat en revanche, oblige l’auteur de la promesse à conclure le contrat. Par exemple, le promettant devra procéder à la réalisation de la vente. Ainsi, son inexécution pourra engager la responsabilité contractuelle du promettant en cas de dommage, et ouvrir droit à des dommages et intérêts. Il existe de nombreux types de promesses de contrat telles que les promesses unilatérales ou synallagmatiques par exemple.
La promesse unilatérale de contrat
La promesse unilatérale de contrat est selon l’article 1124 du Code civil un contrat par lequel le promettant donne à un bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels ont déjà été déterminés par eux. Ainsi, seul le consentement du bénéficiaire manque pour la formation du contrat.
La promesse unilatérale de contrat : un accord de volontés
La promesse unilatérale de contrat est un contrat selon la loi. Il y a eu de ce fait accord de volontés malgré la qualification d’« unilatérale ». L’accord de volontés porte sur l’engagement non pas de négocier comme dans le cadre d’un pacte de préférence, mais de conclure le contrat définitif.
Le consentement de contracter du promettant est déjà définitif et irrévocable. Ainsi, les droits et obligations naissent. Le bénéficiaire qui a accepté l’engagement du promettant est dès lors le créancier du promettant et ce dernier devient le débiteur. Il ne pourra pas se rétracter et devra conclure le contrat.
Il faut préciser ici que la promesse unilatérale de contrat est différente de l’offre de contracter. En effet, cette offre de contracter n’oblige le pollicitant (celui qui propose de contracter) qu’à maintenir l’offre pendant un certain délai prévu par les parties ou s’il n’y en a pas pendant un délai raisonnable. L’offre est révocable.
Le droit d’option du bénéficiaire de la promesse de contrat
Le bénéficiaire de la promesse dispose d’une option. La conclusion du contrat dépend entièrement de lui. Ce droit d’option n’est pas illimité dans le temps. Le contrat est formé si le bénéficiaire lève l’option. Toutefois, la formation du contrat n’est pas possible s’il ne lève pas l’option ou s’il ne le fait pas dans le délai prévu. Le promettant ne sera donc plus engagé. On peut dire alors que le bénéficiaire de la promesse a un véritable droit potestatif.
La promesse synallagmatique de contrat
La promesse synallagmatique de contrat est un acte par lequel les deux parties s’engagent réciproquement à conclure un contrat dont les éléments essentiels sont déjà déterminés. Elle peut porter sur de nombreux contrats tels que la vente, la location, etc.
Nb : Dans le cadre de la vente, on l’appelle le compromis de vente.
Contrairement à la promesse unilatérale de contrat, la promesse synallagmatique engage les deux parties à conclure le futur contrat. Leurs consentements sont définitifs, car il y a eu une rencontre des volontés. Le droit d’option n’existe pas ici.
Les effets juridiques de la promesse de contrat
Quel que soit le type de promesse de contrat, le promettant ne peut pas se rétracter, il devra procéder à l’exécution du contrat.
Les effets juridiques de la promesse unilatérale de contrat
La promesse unilatérale produit de nombreux effets à l’égard du bénéficiaire et du promettant.
Les effets de la promesse unilatérale à l’égard du bénéficiaire
Le bénéficiaire de la promesse unilatérale dispose d’un droit d’option face à une promesse unilatérale de contrat. En effet, il a durant le délai d’option, une « exclusivité contractuelle » vu que le promettant ne pourra pas contracter avec une autre personne. Pour dire les choses autrement, tant que le délai d’option n’a pas expiré, le bénéficiaire de la promesse peut soit accepter soit refuser de conclure le contrat définitif.
Il faut noter que l’exclusivité contractuelle ne signifie pas que le bénéficiaire est déjà le propriétaire de la chose promise qui fera l’objet du contrat futur. Il n’y a pas de transfert de propriété tant qu’il n’y a pas rencontré des volontés. En effet, on attend la levée d’option du bénéficiaire pour que la formation du contrat puisse se faire. Ce n’est qu’une fois le contrat conclu que la propriété est transférée.
On dit d’ailleurs que le bénéficiaire de la promesse a un droit potestatif. En effet, il a le pouvoir de créer, modifier ou éteindre une situation juridique par l’exercice de son droit d’option. En cas de refus de lever l’option, la promesse de contrat devient caduque.
Il convient de dire ici que le bénéficiaire pourra être amené à verser au promettant une indemnité d’immobilisation qui servira à indemniser le promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option. Il s’agit en fait d’une contrepartie de l’immobilisation du bien et de la créance par le promettant pendant la durée d’option accordée au bénéficiaire.
Les effets à l’égard du promettant
La promesse de contrat engage le promettant. Son consentement à conclure avec le bénéficiaire est irrévocable. Il doit contracter avec le bénéficiaire de la promesse en cas de levée d’option. Ainsi, il s’agit d’une obligation de faire.
En outre, le promettant a également une obligation de ne pas faire. En effet, il s’est aussi engagé à ne pas conclure de contrat avec des tiers. Dès lors, il ne pourra pas négocier les éléments essentiels du contrat ni disposer de la chose promise jusqu’à l’expiration du délai d’option ou jusqu’à la réalisation d’une condition prévue par les parties.
Les effets de la promesse synallagmatique
Comme en matière de promesse unilatérale de contrat, la promesse synallagmatique de contrat engendre des effets à l’égard du promettant et du bénéficiaire. En effet, le promettant a une obligation de faire et de ne pas faire. Seulement, sans la promesse synallagmatique de contrat, les parties sont à la fois les promettants et les bénéficiaires.
Nb : il faut remarquer que la promesse de vente vaut vente.
Le non-respect de la promesse de contrat
Il y a inexécution de la promesse de contrat si le promettant contracte avec un tiers ou s’il rétracte son consentement.
Les cas de non-respect de la promesse de contrat
On dit qu’il y a inexécution de la promesse de contrat s’il y a violation de l’obligation de ne pas faire, c’est-à-dire de ne pas contracter avec un tiers ou plus précisément de ne pas disposer de la chose promise avant l’expiration du délai d’option dans le cadre d’une promesse de vente.
Il y a également non-respect de la promesse de contrat si le promettant commet une violation de l’obligation de faire. En effet, dans ce cas, il rétracte son consentement à conclure le contrat définitif avec le bénéficiaire de la promesse.
Les sanctions du non-respect de la promesse de contrat
La nullité du contrat conclu avec mauvaise foi
La sanction prévue par l’article 1124 alinéa 3 du Code civil est la nullité du contrat. En effet, le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale est nul si le tiers avec qui le promettant l’a conclu connaissait l’existence de la promesse. Il y a donc ici une mauvaise foi.
Dans de telles circonstances, il faudrait d’abord prouver l’existence d’une promesse et ensuite la connaissance par le tiers de l’existence de la promesse et donc sa mauvaise foi. Le bénéficiaire est chargé d’apporter les preuves.
L’octroi de dommages et intérêts
Les dommages et intérêts peuvent être demandés par le bénéficiaire s’il prouve l’existence d’un préjudice suite à l’inexécution de la promesse de contrat.
