La licitation consiste en une vente aux enchères d’un bien meuble ou d’un bien immeuble. En règle générale, on retrouve la licitation en cas de succession ou en matière de divorce pour mettre fin à une situation juridique d’indivision.
Ce qu’il faut savoir, c’est que suite à un décès ou à un divorce, les héritiers ou les époux divorcés peuvent se retrouver dans une situation d’indivision. Si les parties s’entendent pour un règlement amiable de leur situation, chaque indivisaire recevra le montant correspondant à la valeur de ses parts.
Toutefois, en cas de mésententes, la situation peut devenir bien plus compliquée à gérer ; c’est pourquoi le législateur français a mis en place le mécanisme juridique de la licitation.
En effet, conformément à l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à rester dans une indivision et le partage peut toujours être demandé par les indivisaires sauf en cas de sursis par jugement ou par convention contraire.
Dans cet article, après avoir délivré la définition de la licitation, nous verrons les conditions de sa mise œuvre à travers la procédure judiciaire qui lui est propre.
Licitation : Définition
En référence à l’article 1686 du Code civil, dans la licitation, un bien indivis non partageable en nature est mis aux enchères dans le but d’en répartir le prix entre les coindivisaires. À travers cette procédure judiciaire, la licitation permet ainsi aux propriétaires de revendre leurs parts lors d’une vente publique pour mettre fin à l’indivision.
Pour illustrer ce qu’est la licitation, prenons un exemple concret : des frères et sœurs viennent de perdre leur dernier parent. Ils deviennent dès lors des héritiers et reçoivent l’appartement du défunt en héritage.
Toutefois, l’un des héritiers souhaite conserver le bien tandis que les autres veulent vendre leurs parts. Dès lors, les héritiers qui souhaitent vendre le bien peuvent saisir la justice puisqu’ils ne souhaitent pas rester dans le régime de l’indivision.
Dans cette situation, le rôle du juge du tribunal judiciaire consiste à concilier les parties dans un premier temps puis à ordonner la licitation du bien c’est-à-dire de le vendre aux enchères.
NB : Cette opération juridique de la licitation n’est pas toujours favorable aux parties dans la mesure où le bien est souvent vendu à un prix inférieur à celui du marché, comme c’est souvent le cas en matière de ventes aux enchères.
La licitation forcée des biens indivis
Dans certains cas, une action oblique peut déclencher la licitation. Cela signifie que lorsque le débiteur de l’indivisaire n’agit pas et que cette inertie compromet les droits des créanciers de l’indivisaire, ces derniers ont alors la possibilité de mettre en œuvre cette action.
Au moyen de l’action oblique et dans le but d’obtenir le paiement de la créance, le partage peut être provoqué par le créancier (ou les créanciers) de l’indivisaire. Cependant, agir en licitation n’est pas systématique pour les créanciers. En effet, l’action des créanciers peut être bloquée dans la situation où il existe un démembrement de propriété.
C’est le cas notamment lorsque l’usufruit d’un bien est détenu par une personne et la nue-propriété par une autre. Dans cette situation, une jurisprudence constante de la haute juridiction de l’ordre judiciaire précise que la vente en pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit ne peut être ordonnée par le juge contre la volonté de l’usufruitier afin de protéger les droits de ce dernier ; et notamment son droit de refus de vendre.
Le déroulement de la procédure de licitation judiciaire
La voie judiciaire est nécessaire dans le cas où il existe un blocage qui rend inopérante toute autre action concertée. Ainsi, les indivisaires doivent saisir le tribunal judiciaire qui peut ordonner soit le partage, soit la vente par licitation.
À l’unanimité, ils ont le droit de décider que l’adjudication se déroulera entre eux. Le déroulement de la procédure de licitation a lieu auprès du tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession. Celui-ci correspond au dernier domicile connu du défunt ou celui des époux.
À peine d’irrecevabilité, doivent être indiqués dans l’assignation du demandeur :
- Les prétentions du demandeur au partage,
- Les diligences opérées pour réaliser un partage amiable.
- Les biens du patrimoine à partager,
Le tribunal, une fois saisi, va ordonner de vendre aux enchères judiciaires les biens à travers la procédure de licitation quand les biens immobiliers détenus en indivision par plusieurs personnes sont difficilement partageables ou attribuables. Il peut aussi décider d’ouvrir une opération de partage en désignant un notaire pour formaliser l’acte de partage.
Pour plus un complément d’information sur le régime général de l’indivision, consultez notre fiche de cours via le lien.
L’intervention de la licitation partage
La licitation intervient automatiquement dans le cas où le bien n’est pas partageable ou attribuable et notamment :
- Si son indivision entraîne une dépréciation,
- Si le partage en nature cause aux copartageants un dommage,
- Si l’exploitation du patrimoine devient trop onéreuse pour les parties
- En cas de dévalorisation déclenchée par les servitudes entre les divers lots.
Par ailleurs, dès lors que les parties ne trouvent pas un accord lorsqu’elles se retrouvent devant le notaire alors la licitation judiciaire intervient de manière automatique.
La procédure à suivre dans la mise en vente d’un bien en cas de licitation
La procédure de licitation se présente comme suit :
- Le cahier des charges contenant les conditions générales de la vente doit être déposé au Greffe,
- Un procès-verbal de description doit être dressé par un huissier de justice,
- Une ou plusieurs visites sont organisées,
- Les diagnostics pouvant être annexés au cahier des charges déposé doivent être relatés.
Au moins un mois avant la date de l’adjudication les indivisaires doivent être informés. Ils ont le droit d’acquérir les biens en priorité. Aussi ils bénéficient, dans le délai d’un mois à compter de l’adjudication, de la possibilité de se substituer à l’acquéreur.
Le refus de la vente et le maintien de l’indivision ne peuvent être décidés par le juge. Néanmoins, si certains propriétaires prouvent que la date choisie par le juge n’est pas propice pour céder le bien, alors celui-ci peut accorder un délai supplémentaire (jusqu’à cinq ans au maximum pour céder le bien).
Au sortir de l’adjudication, toutes les personnes intéressées ont la possibilité de faire une surenchère durant un délai de dix jours. Une fois le délai expiré, l’adjudicataire consigne le montant de la vente entre les mains du notaire pour être réparti entre les indivisaires en fonction de leurs droits.
NB : La licitation est l’opération juridique qui consiste à mettre un bien aux enchères publiques et l’adjudication concerne quant à elle les modalités de la vente aux enchères dudit bien.
