La garantie d’éviction est une garantie prévue par les articles 1625 et suivant du Code civil, en faveur de l’acheteur. Le vendeur, outre son obligation de délivrance, a une obligation de garantie envers l’acheteur.
La définition d’une garantie d’éviction
La garantie d’éviction est une garantie légale, permettant à l’acquéreur une entrée en possession et une jouissance paisible du bien objet de la vente. Cette garantie fait naître une obligation pour le vendeur de garantir l’acquéreur contre une éviction éventuelle. L’éviction est tout obstacle pouvant empêcher l’acquéreur de jouir de son droit de propriété que cela soit une charge non déclarée ou une privation de la propriété.
La garantie d’éviction est donc un moyen de protection de l’acquéreur d’un bien contre toute forme de trouble dans sa possession.
Il faut noter que le vendeur doit garantir non seulement la possession paisible de la chose vendue, mais aussi les défauts cachés de la chose ou les vices rédhibitoires. Il s’agit par exemple d’un produit défectueux. De plus, l’acquéreur peut se prévaloir de cette garantie malgré l’absence de stipulations dans le contrat. Il existe une garantie d’éviction du fait personnel et une garantie d’éviction du fait d’un tiers.
Le fondement d’une garantie d’éviction
Il faut préciser que la garantie d’éviction du fait personnel est d’ordre public. Ainsi, les parties ne peuvent pas s’accorder entre elles par des clauses pour y faire échapper le vendeur.
En outre, la garantie d’éviction est imprescriptible. Elle ne se prescrit pas même si les autres garanties se prescrivent. Elle est également transmissible aux héritiers du vendeur qui y sont tenus dans les mêmes termes. De même les héritiers et les sous-acquéreurs de l’acheteur peuvent également se prévaloir de la garantie d’éviction contre le vendeur.
L’existence d’une éviction : condition nécessaire pour se prévaloir de la garantie d’éviction
Pour que l’acquéreur puisse se prévaloir de la garantie d’éviction, il faut qu’il subisse une éviction qui est un trouble. L’éviction peut être classée en deux catégories : éviction du fait personnel et éviction du fait d’un tiers. Soit, le trouble émane du vendeur, soit d’un tiers.
L’éviction du fait personnel
La garantie d’éviction peut être mise en œuvre dès que l’acquéreur subit un trouble dans sa possession et jouissance de la chose. Il faut ajouter que le trouble doit être effectif et ne pas être une simple crainte.
Le trouble que l’acheteur subit peut être un trouble de fait ou un trouble de droit. En effet, les troubles résultent de son fait ou de ses droits. Ainsi, le vendeur ne peut compromettre par quelque comportement que ce soit, la jouissance du bien par l’acheteur.
On peut citer comme exemple certains actes de concurrence effectués par le cédant d’un fonds de commerce. Il y a un trouble de fait si le cédant se réinstalle à proximité du fonds de commerce cédé. En outre, selon la jurisprudence, un vendeur de parcelles de terrain qui en a conservé la possession ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive contre l’acquéreur.
Il faut préciser que le vendeur ne peut pas non plus faire valoir des droits qui pourraient affecter le droit de propriété de l’acquéreur. L’éviction n’est pas seulement un trouble qui limite l’exercice du droit de propriété, il s’agit également de tout trouble qui entraîne la dépossession de l’acheteur. Par exemple, le vendeur fait une double vente alors que le premier acquéreur a déjà à sa disposition un acte authentique pour apporter la preuve de sa propriété.
La garantie du fait des tiers
L’éviction du fait d’un tiers ne concerne pas les comportements de personnes totalement étrangères à la vente, appelés des tiers absolus ou penitus extranei. En effet, ces tiers sont des personnes qui ont des droits sur le bien, mais dont l’existence a été omise par négligence ou par mauvaise foi par le vendeur. On peut par exemple parler d’une revente de la chose vendue à un second acheteur.
Il faut remarquer que pour faire jouer la garantie du fait d’un tiers, il faut que le trouble soit de droit et non de fait.
La mise en œuvre proprement dite de la garantie d’éviction
L’acheteur dispose d’une garantie malgré la convention écartant la garantie d’éviction. La mise en œuvre de cette dernière doit suivre une procédure particulière.
La garantie d’éviction, écartée par une convention entre les parties
Une clause peut être insérée dans le contrat de vente pour écarter la garantie d’éviction. Il s’agit d’une clause de non garantie qui exonère le vendeur de garantir les troubles. Cette clause ne peut exonérer le vendeur de garantir et restituer le prix à l’acquéreur s’il y a un trouble. Toutefois, cette obligation est écartée s’il démontre que l’acheteur avait eu connaissance de l’éviction, mais a quand même acheté la chose à ses risques et périls. De plus, il reste tenu de la garantie de l’éviction du fait personnel.
La mise en œuvre proprement dite de la garantie d’éviction
L’acheteur victime de l’éviction doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur avec des explications sur sa situation. Il doit lui rappeler en outre, ses engagements de garantie avec à l’appui des justificatifs. Si le vendeur ne répond pas, l’acheteur l’assigne devant le tribunal judiciaire.
Il faut également préciser que la garantie d’éviction est mise en œuvre de manière incidente ou principale. Elle est incidente si l’acheteur fait prévaloir la garantie dans le cadre de l’action qu’intente le tiers. Elle est à titre principal, si l’action est engagée par l’acquéreur lui-même s’il a perdu dans le procès contre le tiers.
Les effets de la garantie d’éviction
La garantie d’éviction entraîne des conséquences selon qu’elle soit dans le cadre d’une éviction totale, partielle, ou conventionnelle.
Les effets de la garantie d’éviction dans le cadre d’une éviction totale
Si l’éviction est totale, c’est-à-dire que l’acheteur est privé de son droit de propriété, le vendeur doit faire une restitution du prix. Le prix ici est le prix de vente.
De plus, la responsabilité du vendeur peut être engagée du fait de l’éviction. De ce fait, l’acheteur a droit à l’indemnisation des préjudices occasionnés par l’éviction. Il a droit, outre cette indemnisation, de demander le remboursement des frais résultant de la mise en jeu de la garantie, tous les coûts afférents à la vente, tous les frais de conservation et d’amélioration du bien.
Dans l’hypothèse de l’existence de fruits et d’accroissements ou de diminutions de la valeur du bien, l’acheteur a droit à la restitution des fruits. Par ailleurs, si la valeur du bien a diminué, la diminution du prix est également de droit, peu importe la raison.
En revanche, si la valeur du bien a augmenté par rapport à celle du jour de la vente, alors le vendeur doit à l’acheteur ce prix majoré.
Les effets de la garantie d’éviction dans le cadre d’une éviction partielle
Si l’éviction est partielle, l’acheteur ne peut demander que la restitution d’une partie du prix de la vente. D’ailleurs, selon le Code civil, il peut également résilier la vente s’il prouve qu’il n’aurait pas acheté la chose sans la partie dont il a été évincé. Dans le cas échéant, la vente est maintenue et le vendeur ne devra payer qu’une fraction du prix de vente qui est apprécié au jour de l’éviction.
Les effets de la garantie d’éviction dans le cadre d’un aménagement conventionnel
Les parties peuvent convenir d’ajouter ou diminuer l’obligation de garantie du vendeur. Elles peuvent aussi exonérer le vendeur de cette obligation.
La réduction de l’obligation du vendeur n’a aucun effet en matière d’éviction du fait d’un tiers. Par ailleurs, le montant des dommages-intérêts dus par le vendeur peut être réduit par les parties, mais elles ne peuvent pas écarter la restitution du prix sauf en cas de connaissance de l’acheteur du risque d’éviction. Cette limitation de l’obligation de garantie d’éviction du vendeur ne joue pas si le vendeur est de mauvaise foi.
