Selon la théorie classique, le droit de propriété est le droit réel principal accordant à son titulaire, le propriétaire, toutes les prérogatives sur le bien, objet de son droit ; traditionnellement on distingue trois prérogatives : l’usus (le droit qui consiste à user d’une chose), l’abusus (le droit qui consiste à disposer d’une chose) et le fructus (le droit qui consiste à faire fructifier une chose).
En ce sens, l’article 544 du Code civil dispose que le droit de propriété permet au propriétaire de jouir et de disposer de sa chose de manière absolue. Cela signifie que le propriétaire détient des prérogatives sur l’ensemble de ses biens lui permettant de tout faire à propos de ses biens (il a le droit de les utiliser ou de les détruire s’il le souhaite par exemple). Celui-ci a donc les pleins pouvoirs sur les biens en question selon les prérogatives qui sont les siennes.
Dans cet article, après avoir délivré une définition du droit de propriété complète, nous expliquerons ce que recouvre l’intégralité de cette notion juridique en droit français.
Les attributs du droit de propriété : Définition juridique
Le droit de propriété est composé de trois attributs que sont l’usus, le fructus et l’abusus comme nous l’avons précisé dans l’introduction. En comparaison à d’autres droits, le droit de propriété ne se perd pas du fait du non-usage de la chose auquel il se rapporte.
Le droit de propriété et le droit d’usage : Usus
Le droit d’usage que l’on nomme aussi l’usus est le droit d’utiliser un bien ou de ne pas l’utiliser, mais uniquement dans les limites de ce que prévoit la loi, la réglementation ainsi que sous réserve de disposer des autorisations nécessaires (notamment de la commune en matière de construction par exemple).
Le droit d’usage qui est l’un des trois attributs du droit de propriété connaît d’autres limites selon l’emplacement du bien. Par exemple, les propriétaires des forêts sont dans l’obligation de créer des servitudes de passage pour ne pas obstruer le passage d’autrui. Le droit d’usage octroie donc aux propriétaires le choix d’utiliser ou non le bien selon ses intérêts, envies et besoins.
Le droit de propriété et le droit de jouir de la chose : Fructus
Le second attribut du droit de propriété est le fructus. Le fructus c’est le droit de jouissance attribué à un individu qui détient le droit de saisir et de tirer les revenus que le bien lui rapporte. Les revenus acquis par l’intermédiaire de ce bien ou de ces biens sont nommés des fruits.
- Les fruits peuvent être naturels :
C’est le cas des framboises par exemple qu’un propriétaire peut ramasser dans son jardin si celles-ci sont produites naturellement sans le travail du propriétaire.
- Les fruits peuvent être industriels :
C’est le cas des pommes que le propriétaire d’un verger peut cultiver et qui cette fois-ci nécessite un véritable travail de type industriel.
- Les fruits peuvent être civils :
L’exemple le plus courant est celui du loyer qu’un locataire verse à son propriétaire de manière régulière pour occuper légalement le bien.
Ainsi, tout ce que la chose produit régulièrement sans qu’elle soit altérée est appelé des fruits. Une précision s’impose ici concernant ce que le droit appelle les produits. Les produits sont tout ce qui provient d’une chose de manière spontanée c’est-à-dire non régulièrement et dont la création vient altérer sa substance (c’est le cas des roches par exemple que l’on peut extraire d’une carrière).
Ces produits se distinguent des fruits dans la mesure où le droit de jouissance des produits appartient ici au nu-propriétaire en cas de démembrement de la propriété (et non à l’usufruitier contrairement aux fruits).
Le droit de propriété et le droit de disposer de la chose : Abusus
Le droit de disposer d’une chose que l’on appelle aussi l’abusus permet au propriétaire de faire disparaître le bien de son patrimoine de manière partielle ou totale s’il le souhaite. Cet attribut du droit de propriété donne au propriétaire le pouvoir de se séparer définitivement de son bien. Ainsi, il peut se séparer du bien de deux manières différentes :
- Par la vente, l’échange, la mutation ou la donation du bien.
- Par la destruction, la modification, ou l’abandon du bien.
Néanmoins, l’abusus connaît lui aussi certaines limites. En effet, dans certains cas le propriétaire se verra imposer de céder son bien. C’est le cas par exemple si le bien est nécessaire pour l’utilité publique et en cas d’expropriation (dans ce cas, le propriétaire percevra une indemnité préalable relative à la valeur du bien). Mais il peut aussi avoir l’obligation de ne pas aliéner le bien. C’est notamment le cas en cause de clause d’inaliénabilité du bien.
Lire aussi : Les limites du droit de propriété d’après l’article 544 du Code civil. Cet article met en exergue les composantes de la propriété ainsi que son caractère absolu, mais il présente aussi les limites du caractère absolu de ce droit.
Le droit de propriété et les différentes formes de propriété
Il existe quatre types de formes de propriété ; à savoir :
- La pleine propriété
- La copropriété
- Le démembrement de propriété
- L’indivision
La pleine propriété dans le droit de propriété
Lorsque l’on parle de pleine propriété en droit des biens, cela signifie que le propriétaire à la propriété entière du bien auquel se rapporte le droit de propriété. Ainsi, le bien appartient totalement au propriétaire. Il dispose de l’usus, de l’abusus et du fructus sur ce bien.
Par exemple : Si un propriétaire possède une voiture, il peut aussi bien la louer que l’utiliser pour effectuer ses déplacements ou encore détruire le véhicule s’il le souhaite. Le propriétaire peut donc exploiter tous les attributs que le droit de propriété lui octroie sur sa voiture.
Le droit de propriété et la copropriété
La copropriété est une situation où un immeuble est distribué en lots qui appartiennent à des personnes distinctes. Chaque copropriétaire possède ainsi un droit de propriété sur son lot qui est une partie privative où il exerce une pleine propriété.
De même pour les parties communes que l’on appelle des quotes-parts, chaque propriétaire à un droit indivis. Il s’agit en réalité d’un mélange entre une propriété individuelle et collective. Les charges des copropriétaires sont dépendantes de l’importance de leur quote-part et le droit indivis donne à chaque propriétaire un droit sur la partie commune sans engendrer une division matérielle du bien.
La répartition de ces différentes parties ou millièmes sont inscrites dans le règlement de copropriété et l’utilisation de chaque quote-part de propriété est mentionnée dans ce règlement. Ce règlement s’impose à tous les occupants de l’immeuble et il précise l’usage des parties communes ainsi que l’usage des parties privatives.
Les copropriétés doivent être composées d’un syndicat des copropriétaires qui sont constitués par les copropriétaires. Ce syndic en copropriété élu par l’assemblée générale des copropriétaires administre l’immeuble et applique les décisions ainsi que le règlement de copropriété.
Ainsi, le copropriétaire détient le droit d’user et de jouir de son lot dans la limite de ce qui est prévu par le règlement de la copropriété. Il possède aussi un droit de disposition sur son bien c’est-à-dire qu’il peut le louer ou le vendre s’il le souhaite. Le copropriétaire a aussi des obligations, dont le fait de participer aux charges de copropriété.
Le droit de propriété et le démembrement de propriété
Dans le droit de propriété, il est possible de scinder les attributs de la propriété pour les répartir entre différentes personnes. Ainsi, le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d’un propriétaire sur son bien.
Il s’agit d’un acte juridique qui a pour conséquence de diviser la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. Dès lors, d’après la définition de l’usufruit, l’usufruitier possède le droit d’usage et de jouissance sur le bien. Le nu-propriétaire quant à lui détient le droit de disposer du bien ou le droit d’abusus comme nous l’avons défini un peu plus haut dans cet article.
L’usufruitier qui détient l’usus et le fructus sur le bien jouit des profits tirés du bien et peut l’utiliser. Toutefois, il doit s’occuper de son entretien courant et doit payer les charges rattachées à ce bien. Le nu-propriétaire quant à lui peut disposer du bien à sa guise et donc de le modifier ou de le détruire doit payer les charges relatives aux grosses réparations.
Le démembrement de propriété est essentiellement un outil d’optimisation fiscale que l’on utilise beaucoup en cas de succession ou de donation. L’exemple que l’on peut citer ici est le cas d’une donation à ses enfants. Les conjoints conservent l’usufruit et les enfants reçoivent la nue-propriété ce qui permet aux conjoints de continuer à vivre dans le bien notamment tout en profitant d’abattements fiscaux.
L’indivision et le droit de propriété
L’indivision est une situation particulière du droit de propriété. Ici, plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien, mais sans que les parts respectives de chacun ne soient indivisées matériellement. Ainsi, chaque indivisaire détient une quote-part du même bien.
Dans la situation où l’indivision résulte de l’achat d’un bien, chaque indivisaire est en principe propriétaire selon sa participation financière. Ce peut être le cas pour les partenaires d’un Pacs qui achètent un bien en commun par exemple.
En cas de succession après le décès d’un propriétaire, le patrimoine du défunt peut être en indivision dans la situation où il existe plusieurs héritiers. Les biens deviennent alors des biens indivis où chaque héritier reçoit une part sous forme de quote-part qui peut être égale ou inégale à la valeur de la part des autres héritiers. Ici, il s’agit d’une étape qui est transitoire jusqu’au partage complet de la succession.
Il existe un autre grand cas dans le régime de l’indivision qui est celui de l’indivision post-communautaire en cas de divorce. Si les époux qui divorcent ne souhaitent pas se séparer d’un bien immobilier comme une maison par exemple d’opter pour l’indivision ce qui leur permet de faire sortir le bien de la communauté afin qu’il ne fasse pas partie du partage. Après le divorce, ils conservent ainsi tous deux la propriété indivise du bien.
