Un acte sous seing privé est une convention rédigée par les parties à la convention ou par un tiers et qui a été signée par les parties à l’acte sous seing privé ou par un mandataire qui a été désigné par les parties elles-mêmes afin de régulariser une situation contractuelle. Un acte sous seing privé peut-être un contrat de travail, un acte de vente ou de location par exemple.
En effet, l’un des avantages de la liberté contractuelle est la possibilité qui est donnée aux différentes parties au contrat de rédiger leurs propres actes juridiques sans avoir recours à un professionnel du droit comme un huissier de justice ou un avocat par exemple. Cet acte juridique que les parties peuvent se permettre de mettre en place prend la dénomination d’acte sous seing privé.
Encore désigné par le terme « acte sous signature privée », un acte sous seing privé peut se comprendre comme étant un acte rédigé par les différentes parties sans avoir recours à l’assistance ou l’aide d’un officier public comme un notaire ou un huissier de justice.
Cette forme d’acte relève de la liberté contractuelle dont jouissent les différentes parties à un contrat et c’est même la forme que prennent la plupart des actes juridiques si aucune exigence particulière n’est fixée par la loi. Il est donc question d’un véritable contrat sous seing privé.
Ainsi, dans cet article, nous allons expliquer ce qu’est un acte sous seing privé. Dans un premier temps, nous allons définir la notion d’acte sous seing privé tout en fournissant quelques exemples d’acte sous seing privé dans un deuxième temps. Enfin, dans une troisième partie nous allons mettre en lumière ce qui différencie fondamentalement un acte sous seing privé d’un acte authentique.
Acte sous seing privé : Définition
Un acte sous seing privé peut se définir comme un acte juridique rédigé par les parties elles-mêmes sans aucune implication d’un officier public comme un notaire, et ce, dans le but de régulariser leur situation contractuelle (par exemple une vente, une relation de travail, un contrat de bail).
La simplicité de cette forme d’acte est la raison de son usage populaire. Contrairement à l’acte authentique (un acte notarié par exemple) qui se fait avec l’aide d’un officier public et qui fait foi jusqu’à l’inscription de faux, l’acte sous seing privé obéit à un simple formalisme. Toutefois, il est important de faire noter que sa valeur juridique est inférieure à celle conférée par un acte authentique, ce qui peut être la source de diverses contestations à l’avenir dès lors qu’une preuve du contraire est établie.
C’est l’article 1372 du Code civil qui a posé les bases concernant l’acte sous seing privé. À la lecture de cet article, on peut retenir que l’acte sous signature privée est cette forme d’acte qui est rédigé par les parties à un contrat ou une convention, ou même avec le concours d’un tiers qui ne détient pas la qualité d’officier public.
On comprend donc que ce sont des personnes privées qui rédigent l’acte sous seing privé. À titre informatif, un officier public ou ministériel est quelqu’un à qui l’État a conféré un office à travers une décision ministérielle. En guise d’exemples, on peut parler des huissiers de justice, des notaires, des avocats à la Cour de cassation ou au Conseil d’État.
À noter qu’un avocat ou même un agent immobilier peuvent rédiger un acte sous seing privé. Pour résumer, l’acte sous seing privé est un contrat établi et signé par deux individus et qui ne produit d’effets qu’à leurs égards.
En parlant d’avocat, lisez aussi notre article sur : Qu’est-ce qu’un bâtonnier de l’ordre des avocats en France ? Consultez l’article en suivant le lien 🙂
Acte sous seing privé : Exemple
Lorsque nous parlons d’acte sous seing privé, nous pouvons nous poser la question de savoir les types d’actes qui se retrouvent dans cette catégorie.
Les actes qui peuvent être classés comme actes sous seing privé sont nombreux et font partie de notre vie quotidienne. Nous les utilisons très fréquemment sans nous interroger sur leur nature juridique.
Parmi ceux-ci, nous pouvons mentionner :
- Le contrat de location en ce qui concerne le bail meublé ou vide ou même un bail à usage professionnel ou commercial
- La reconnaissance de prêt ou reconnaissance de dette ;
- Le contrat de vente ;
- Le compromis de vente ;
- Les statuts constitutifs d’une société ;
- Le testament olographe.
Il a été estimé par le Conseil National des Barreaux que lorsque l’acte authentique n’est pas exigé par la loi, 90 % des actes sont passés sous la forme d’un acte sous seing privé.
Quid de la force juridique d’un acte sous seing privé ?
À l’opposé de l’acte bénéficiant d’une forme authentique, l’acte sous seing privé ne bénéficie pas de la même valeur juridique. Il a été l’œuvre des parties qui l’ont signé et ne produit d’effets qu’à leurs égards ou à l’égard de leurs ayants cause ou encore de leurs héritiers.
L’acte sous seing privé peut faire aisément l’objet d’une contestation en cas de litige. Lorsque la partie à qui il ne profite pas le souhaite, elle peut nier avoir signé cet acte. Dans une telle condition, il s’avère primordial de vérifier l’écriture avant que l’acte sous seing privé ne puisse être opposable à la partie qui le conteste.
C’est l’article 1324 du Code civil qui a posé le principe de cette vérification d’écriture qui peut s’établir que devant un juge. Nous pouvons donc comprendre qu’à l’inverse de l’acte authentique qui a une force probante (quasiment) incontestable, puisqu’il a été fait par un officier public, l’acte sous seing privé ne peut tirer sa valeur probante que de la décision du juge.
En plus de cela, il faut noter que contrairement à l’acte authentique, l’acte sous seing privé ne bénéficie pas d’une date certaine à l’égard des tiers. Cependant, lorsque l’on procède à l’enregistrement de l’acte sous seing privé, il jouit d’une date certaine au jour dudit enregistrement. En outre, cette date certaine peut s’acquérir en cas de décès d’un des signataires ou en cas de contestation du contenu de l’acte sous seing privé par un acte authentique.
Il convient de mettre un accent particulier sur le fait que depuis l’avènement de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011 portant sur la modernisation des professions judiciaires ou juridiques et certaines professions réglementées, une forme particulière d’acte sous seing privé a vu le jour. Il s’agit de l’acte d’avocat.
Cet acte d’avocat est une catégorie spéciale d’acte sous signature privée qui se passe entre les parties et qui est contresigné par avocat qui prouve à travers sa signature qu’il a lu et examiné l’écrit en question tout en informant les parties des conséquences juridiques qui découleraient de cet acte.
L’avocat, en procédant ainsi, donne une forme de caution à l’acte sous seing privé que les parties ont rédigé. Ce qui signifie que les parties ayant pris connaissance des implications juridiques de cet acte sous seing privé en ont consenti librement, ce qui réduit les risques de contestations dans l’avenir.
Ce contreseing de l’avocat qui a pour objectif d’accorder une certaine valeur probante à l’acte sous signature privée permet d’augmenter sa valeur juridique sans avoir nécessairement recours à un formalisme spécial ou à la procédure que pourrait nécessiter un acte authentique fait devant notaire par exemple. La signature de l’avocat certifie l’intégrité du consentement mutuel des parties.
La signature de l’acte sous seing privé rédigé par les parties et par l’avocat produit des effets aussi bien à l’égard de celles-ci qu’à l’égard de leurs ayants cause. Plusieurs actes sous seing privé peuvent bénéficier de ce contreseing de la part d’un avocat. Il peut s’agir aussi bien des actes entre particuliers qu’entre des sociétés, et ces actes peuvent être liés à plusieurs domaines.
Ainsi, un avocat peut contresigner un contrat de cautionnement, un contrat de cession de parts sociales d’une société à responsabilité limitée (SARL), un contrat de travail, un contrat de location ou même les statuts d’une société par actions simplifiée (SAS) par exemple. Depuis 2000, un acte sous seing privé peut bénéficier d’une signature électronique.
Quel formalisme pour un acte sous seing privé ?
Aucun formalisme spécial n’est exigé par le législateur pour ce qui concerne l’acte sous seing privé. La seule exigence fondamentale que l’on peut noter réside dans les signatures des parties qui sont à l’origine de l’acte. Cette signature qui constitue un élément indispensable matérialise la validité de l’acte. Si l’on constate l’absence de la signature des parties, cet acte ne vaudra rien et ne peut être utilisé comme une preuve.
Nous pouvons aussi citer la date de rédaction de l’acte qui est généralement mentionnée. S’agissant d’une reconnaissance de dette par exemple, il est exigé par la loi (Article 1326 du Code civil) que la somme faisant l’objet dudit acte soit inscrite en chiffres et en lettres de la main de celui qui prend l’engagement.
S’il s’agit d’un acte de nature synallagmatique faisant naitre des obligations réciproques à l’égard de chacune des parties, il est impératif que le document soit fait et signé en autant d’exemplaires originaux que de parties. Chaque partie doit donc recevoir un original de l’exemplaire de l’acte.
Un acte sous seing privé peut être déposé par les différentes parties auprès d’un office notarial. Ainsi, l’acte pourra être conservé par le notaire pour éviter sa perte ou même sa destruction éventuelle.
Lorsque l’acte n’est pas établi et signé en nombre d’exemplaires requis, cela n’a pas pour sanction la nullité de l’acte, mais plutôt une absence de force probante. L’acte ne peut jouer le rôle de preuve en cas de manquement, mais peut servir uniquement de commencement de preuve par écrit. Il ne s’agira donc pas d’une parfaite preuve par écrit. Lorsque l’acte ne peut pas être une preuve par écrit, il est donc sans importance, car il ne peut être qu’un commencement de preuve à défaut d’être une preuve.
Il convient de dire qu’en raison de la nature de certains actes sous seing privé, il peut y avoir des mentions obligatoires qui seront nécessaires. À titre d’exemples, nous pouvons citer le contrat de bail et le testament olographe.
S’agissant du contrat de bail, étant donné que le bail doit établir un certain équilibre entre le bailleur et le preneur, il doit fournir les informations nécessaires à chaque partie pour ce qui concerne les mesures applicables.
En ce qui concerne l’acte sous seing privé qu’est le testament olographe qui est celui établi sans l’intervention d’un notaire, il ne peut priver les héritiers légaux de leurs droits d’héritage ou mettre une personne en position de domination par rapport à une autre.
En sus, il faut faire remarquer que les actes sous seing privé comme ceux relatifs à la cession de parts sociales, à la cession d’un fonds de commerce ou à la transmission de droit de propriété, d’usufruit ou de jouissance d’un fonds obéissent à un certain formalisme.
Pour ces catégories d’actes sous seing privé, il est indispensable de procéder à un enregistrement auprès du Service des Impôts des Entreprises ou au niveau du registre de publicité foncière pour ce qui concerne la vente immobilière. Cet enregistrement doit se faire dans un délai d’un mois à compter de la rédaction desdits actes auprès du Service des Impôts des Entreprises ou du registre de publicité foncière.
Les parties à un acte sous seing privé peuvent également décider de procéder à son enregistrement en dehors des cas précités. Une telle démarche permet d’accorder à l’acte une date certaine et une certaine force probante.
Combien coûte l’enregistrement d’un acte sous seing privé ?
Il est difficile de dire quel sera le montant fixe avec précision pour l’enregistrement d’un acte sous seing privé d’autant plus que cela varie suivant la nature de l’acte concerné. En cas d’un acte comme une reconnaissance de dette par exemple, il faudra débourser à peu près une centaine d’euros pour procéder à son enregistrement.
En revanche, dans le cas d’une vente comme la cession de fonds de commerce, les frais d’enregistrement de l’acte de vente s’élèveront à un certain pourcentage à payer sur le prix de vente.
Acte authentique et acte sous seing privé
Nous allons étudier le compromis de vente afin d’établir la différence qu’il existe entre un acte sous seing privé et un acte authentique.
Par compromis de vente ou encore promesse unilatérale de vente, il faut comprendre un avant-contrat par le biais duquel, un vendeur prend l’engagement de céder un bien à un acheteur qui de son côté, prend un engagement réciproque d’acquérir ledit bien.
Ce type de document qu’est le compromis de vente est donc un commencement de relations d’achat et de vente et constitue cet accord mutuel qui permet aux parties de définir les modalités de la vente, le prix auquel le bien sera cédé ainsi que les délais de validité qui existent entre l’offre d’achat et le compromis de vente.
Généralement, l’intervention d’un notaire est requise lors de la signature d’un compromis de vente. Son intervention est rémunérée au moyen d’honoraires qui s’apparentent même à un impératif lorsque la vente doit intervenir après une période de plus de 18 mois suivant la signature du compromis.
En pratique, l’assistance d’un notaire n’est pas obligatoire pour ce qui concerne le compromis de vente et cela se fait très souvent par acte sous seing privé. Lorsque les parties font le choix de cette option, il leur revient alors la charge de procéder elles-mêmes aux vérifications qui sont opérées la plupart du temps par le notaire.
Il s’agira pour l’acheteur par exemple de vérifier la présence de l’original de l’acte de propriété du bien que le vendeur veut céder et qui est le document qu’un notaire remet à l’issue d’une vente immobilière.
La technicité de ces vérifications a été mise en lumière par la loi ALUR du 24 mars 2014 qui précise qu’une analyse experte est requise. Cela pourrait justifier l’importance de faire intervenir un notaire dans ce processus de compromis de vente.
Il sera donc question pour le professionnel qu’est le notaire de rédiger le contrat, d’insérer toutes sortes de clauses y compris les clauses suspensives nécessaires tout en vérifiant que les annexes adéquates ont été jointes au contrat.
Lesdites annexes concernent les documents ci-après :
- Les documents officiels à savoir les titres de propriété ;
- Les références cadastrales ainsi que le dernier acte de cession s’il y a lieu ;
- Le dossier de diagnostics techniques ;
- En cas de copropriété, les documents comme les trois (03) derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien de l’immeuble à céder, le règlement de copropriété, la fiche synthétique de la propriété immobilière en question, un diagnostic technique du bien immobilier, un pré-état du syndic sur la situation du copropriétaire sont notamment exigés.
Comment s’y prendre pour la rédaction d’un compromis de vente par acte sous seing privé ?
Les éléments suivants doivent être pris en compte pour la rédaction d’un compromis de vente par acte sous seing privé :
- Les coordonnées ou informations précises de chaque partie y compris leur situation matrimoniale ;
- L’identification du bien à vendre ainsi que le niveau du cadastre ;
- La surface concernée par la vente ;
- Le prix de la cession ;
- Le délai maximal à l’issue duquel la cession sera matérialisée par la signature de l’acte définitif qui sera fait sous forme d’un acte authentique devant un notaire ;
- L’accord d’un prêt immobilier, les modalités de financement de l’achat par l’acquéreur (sa part contributive dans le montant d’achat et la somme empruntée ainsi que le taux de crédit visé) constituent des conditions suspensives qui doivent être mentionnées ;
- Le point des travaux de copropriété prévus ;
- La somme et les modalités de paiement de l’indemnité d’immobilisation :
Il s’agit d’un montant compris entre 5 et 10 % du prix de cession et qui est déposé dans un compte bloqué auprès du notaire. À l’issue d’une période de rétractation de dix (10) jours, ce montant est acquis au vendeur à moins qu’il y ait une condition suspensive. Cette somme vient en réduction du montant de la vente lors de la cession.
Il est important de souligner que même lorsque les parties se décident de procéder à un compromis de vente sans l’intervention d’un notaire, et donc par acte sous seing privé, le vendeur ne peut se permettre de recevoir directement sur son compte la somme représentant l’indemnité d’immobilisation.
Il est par ailleurs possible de faire recours à une agence immobilière qui est chargée de conduire l’opération de vente immobilière en cas d’assistance pour la rédaction de compromis de vente. Cette agence chargée des opérations immobilières peut jouer le rôle de rédacteur du compromis de vente sans avoir à facturer de frais supplémentaires pour un tel service d’assistance.
Bien que simple à rédiger puisque ne nécessitant pas des formalités spéciales, l’acte sous seing privé est limité quant à sa valeur légale. En cas de contentieux, s’il est constaté par le juge que des informations importantes sont manquantes, cela pourrait aller au désavantage des parties.
C’est pourquoi il est fortement recommandé de faire recours à un acte d’avocat si les parties ne veulent pas se rapprocher d’un notaire qui est le professionnel indiqué pour la rédaction des actes notariés.
La nature des actes émanant d’un notaire rend leur contestation très complexe sauf par une procédure spéciale. Ainsi, lorsque les moyens le permettent aux parties, alors même que la loi ne l’exige pas dans certains cas, il est toujours mieux d’opter pour un acte authentique afin d’éviter des litiges à l’avenir. L’acte authentique est toujours juridiquement plus fort qu’un acte sous seing privé.
