Qu’est-ce que l’usucapion (prescription acquisitive) ?

Faisant partie intégrante du droit des biens, l’usucapion (prescription acquisitive) est un moyen d’acquérir un droit de propriété par l’exercice de ce droit prolongé et sous conditions déterminées par la loi.

L’usucapion que l’on nomme aussi la prescription acquisitive concerne à la fois les biens meubles et les biens immeubles. Mais contrairement à ce qui existe en matière immobilière où un délai prolongé de possession est nécessaire, en matière mobilière l’acquisition peut être instantanée, car « en matière de meubles possession vaut titre ».

Ainsi, si on ne peut pas perdre une propriété par le non-usage, c’est-à-dire une prescription extinctive au vu du caractère imprescriptible de la propriété, on peut par contre l’acquérir par le biais de la prescription acquisitive.

Dans cet article de méthodologie juridique et conseils, nous allons voir les conditions de l’usucapion (prescription acquisitive) ainsi que ses effets.

Quelles sont les conditions de l’usucapion (prescription acquisitive) ?

Les conditions de l’usucapion (prescription acquisitive) sont précisées par l’article 2258 du Code civil qui définit cette prescription comme « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

Il faut tout d’abord savoir que l’usucapion ou la prescription acquisitive ne concerne que les droits principaux : droit de propriété mobilière et immobilière, l’usufruit et certaines servitudes. Ni les droits réels accessoires ni les droits de créance, droits des universalités ou encore les droits intellectuels ne sont inclus. Les domaines publics aussi sont insusceptibles d’acquisition par le biais de l’usucapion (prescription acquisitive).

Pour se prévaloir d’une prescription acquisitive, deux conditions sont donc nécessaires: la possession et le délai. Ces conditions sont cumulatives, c’est-à-dire que séparément, la possession ou le délai ne pourront être constitutifs d’usucapion (prescription acquisitive).

Les conditions relatives à la possession

En matière de prescription acquisitive, avant de parler du délai, il faut qu’il y ait tout d’abord l’entrée en possession.

Article 261 du Code civil : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. »

Selon ce texte, la possession doit être véritable, c’est-à-dire constituée par 2 éléments : le corpus et l’animus.

Le corpus :

Il consiste en un acte matériel de détention, d’usage, de jouissance. En bref, il s’agit d’une maitrise de la chose.

L’animus domini :

L’intention de se comporter comme le véritable propriétaire de la chose.

Ensuite, il faut que la possession soit utile, c’est-à-dire non entachée de vices. Cela signifie qu’elle doit être exercée d’une manière continue, paisible, publique et non équivoque :

La continuité :

La possession doit être normale, c’est-à-dire qu’il faut exercer à la fois le corpus et l’animus de manière continue. Les actes de possession isolés ou intermittents seraient donc inefficaces.

La paisibilité :

La prise de la possession ne doit pas avoir lieu d’une manière violente (exempte de vice). Il peut s’agir d’une violence physique ou psychologique. La violence est par contre un vice temporaire, cela signifie que l’usucapion pourrait reprendre dans la mesure où la violence s’arrête.

Selon l’article 2263 alinéa 2 du Code civil : « La possession utile ne commence que lorsque la violence a cessé ». La violence est un vice relatif, c’est-à-dire que seules les personnes à qui la violence a été exercée sont fondées à s’en prévaloir.

La publicité :

La possession exige une constatation judiciaire. Il faudrait donc que la possession soit publique et puisse être confirmée par des témoins. Par publicité, on entend l’absence de clandestinité. Tout comme la violence, la clandestinité est aussi un vice temporaire et relatif.

L’univocité :

Cette condition suggère donc l’absence d’équivoque. L’absence d’équivoque c’est la manifestation de l’animus domini. Une possession sera donc considérée comme équivoque lorsqu’on n’arrive pas à percevoir la réelle intention du possesseur : l’intention de se comporter comme le véritable possesseur.

Les conditions relatives au délai

L’effet de l’usucapion (prescription acquisitive) est de permettre au possesseur de devenir propriétaire après l’écoulement d’un certain délai.

Cette condition de délai propre aux immeubles a été initiée compte tenu de la valeur de ceux-ci. L’idée que ce délai laissera le temps au vrai propriétaire « versus dominus » de se manifester.

Il est très facile de se perdre quant au délai de l’usucapion (prescription acquisitive) : 10, 20 ou 30 ans ?

L’article 2272 du Code civil prévoit que : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Qu’est-ce que la prescription trentenaire ?

C’est le délai normal d’une prescription acquisitive. Ainsi, le possesseur doit avoir possédé la chose pendant 30 ans. Ici, qu’importe que le possesseur soit de bonne foi ou pas, cela s’explique par le fait que la bonne foi n’est pas une condition d’application de l’usucapion (prescription acquisitive).

Toutefois, si la prise de la possession a été entachée de violence ou de clandestinité, elle ne devra compter que le jour où la violence ou la clandestinité ait cessé.

Qu’en est-il de la prescription abrégée ?

L’article 2272 du Code civil a aussi prévu une possibilité de devenir propriétaire par le biais de l’usucapion (prescription acquisitive) à seulement 10 ans de possession, sous certaines conditions. Cette mesure vise en fait à sortir le possesseur de l’incertitude.

• Concernant les biens faisant l’objet de cette prescription abrégée :

Bien évidemment, il faut que les biens en question soient des immeubles ou des droits réels immobiliers. Par contre, pour les servitudes, le délai de prescription acquisitive est de 30 ans (article 642, 648, 690 du Code civil).

Ensuite, il faut que le bien en question ait été acquis an non domino, c’est-à-dire que l’acquéreur l’a reçu d’une personne qui n’en était pas le véritable propriétaire.

• Les conditions :

On en cite deux : la bonne foi et la justification d’un juste titre.

La bonne foi de l’acquéreur consiste en la croyance que le titre translatif de propriété avec lequel il a acquis le droit réel est exempt de vices.

Exemple : l’acheteur a vraiment cru recevoir le bien de la main du versus dominus (le véritable propriétaire).

Selon l’article 2269 du Code civil : « Il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition ».

La bonne foi s’apprécie donc au moment de l’acquisition du bien tel qu’au moment de la conclusion d’un contrat de vente par exemple et non pas au moment de l’entrée en possession. Cela signifie donc que si l’acquéreur a eu connaissance du droit du revendiquant, même au moment de l’entrée en possession, cela n’aurait aucune incidence sur l’appréciation de sa bonne foi.

Concernant la preuve de la bonne foi, selon 2274 du Code civil : « La bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ». Il faut donc prouver que le possesseur était bel et bien au courant des vices qui entachent l’acte au jour de l’acquisition du bien.

Concernant la deuxième condition, il faut que le possesseur soit muni d’un juste titre c’est-à-dire d’un acte juridique. Mais qu’entend-nous par juste titre ? La loi ne fait aucune précision sur ce point, mais la jurisprudence a affirmé qu’il faut un titre réel :

• Un titre apparemment valable :

L’article 2267 du Code civil prévoit que : « Le titre nul par défaut de forme ne peut servir de base à la prescription de 10 et 20 ans ». Cela signifie qu’un acte frappé de nullité et entaché de vice de forme ne saurait être valable. La preuve du titre est régie par le droit commun ; la charge de la preuve incombe donc à l’auteur de l’action en revendication.

• Un titre translatif de propriété :

Cet acte peut être une vente, une donation entre vifs ou encore un échange. Sont par contre exclus par la jurisprudence les actes tels que : le bail, le mandat ou les actes déclaratifs tels que le partage.

Quelles sont les modalités de calcul du délai ?

• La computation des délais :

Pour cela, il faut se référer à la fois aux articles 2228 et 2229 du Code civil et à l’article 640 et suivant du Code de procédure civile.

Article 2228 du Code civil : « La prescription se compte par jours, et non par heures. »

Article 2229 du Code civil : « Elle est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli. »

Concernant le point de départ de l’usucapion (prescription acquisitive), selon l’article 640 du Code de procédure civile, c’est la date de l’acte, de l’évènement, de la décision ou de la notification. Et que le jour du départ de la possession n’est pas pris en compte.

• La jonction de la possession :

Article 2265 du Code civil : « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux. »

Elle est admise, peu importe le mode de transmission de la possession, mais sous certaines conditions :

• Que le possesseur ait succédé à titre universel :

Cela signifie qu’il y a une continuité de possession entre le possesseur précédent et le possesseur actuel. Il faut donc que le possesseur actuel possède la même qualité que le possesseur précédent. De ce fait, il y a aussi une transmission des vices. L’exemple le plus fréquent est que le possesseur ait hérité de la possession à la mort de l’ancien possesseur ; il a la même qualité que le défunt.

• Qu’il ait succédé à titre particulier :

On démarre une nouvelle possession distincte de la première. De ce fait, les vices qui entachaient la première possession ne pourraient se transmettre au prochain. Mais la jonction de la possession reste possible.

Lorsque les possesseurs successifs ont tous les deux étés de bonne foi et ont un juste titre ou au contraire, qu’aucun d’eux ne remplissait se conditions, il peut y avoir une jonction de procédure, mais seuls les délais diffèrent. Pour le premier cas, le possesseur actuel pourrait bénéficier d’une prescription abrégée, tandis que pour le deuxième, c’est la prescription trentenaire.

Mais si les deux possesseurs successifs n’ont pas les mêmes qualités, le possesseur actuel de bonne foi et muni de juste titre a deux choix : soit de ne pas joindre les deux possessions, donc laisser courir son propre délai de prescription, parce qu’il bénéficie d’une prescription abrégée, soit de joindre sa possession avec celui de précédent s’il ne lui restait que très peu de temps à courir.

Exemple : L’ancien possesseur avait déjà parcouru 25 ans, donc il ne lui restera plus que 5 ans, pour atteindre la prescription trentenaire.

Quels sont les incidents qui pourront affecter le délai de prescription ?

• L’interruption de la possession :

L’interruption a pour effet d’effacer le délai de prescription déjà parcouru. Ses délais ne compteront plus dans le cadre de la nouvelle. Il peut y avoir diverses causes à cette interruption. Cela peut notamment s’agir soit de la perte de la chose, soit par la reconnaissance des droits du propriétaire de la chose, une action en justice (action en revendication du véritable propriétaire), une mesure conservatoire ou acte d’exécution forcée.

• Suspension de la possession :

Il n’a pas pour effet d’annuler le temps de la possession antérieurement parcouru. Il ne fait que suspendre la prescription.

Les causes de la suspension de la possession peuvent être : l’incapacité du véritable propriétaire, le cas de force majeure, mariage (la prescription ne court pas entre époux), PACS (elle ne court pas non plus entre les partenaires).

Quels sont les effets de l’usucapion (prescription acquisitive) ?

La prescription acquisitive n’est pas automatique, même si toutes les conditions sont toutes réunies, il faudra l’invoquer. Le possesseur doit faire valoir ses droits devant la justice. Le possesseur va donc devenir propriétaire du bien ou du droit. Mais c’est un droit, pas une obligation. Et en tant que droit, il peut toujours y renoncer (article 2251 du Code civil).

La prescription acquisitive a aussi un effet rétroactif : tous les actes accomplis par ce dernier avant l’expiration des délais de prescription sont valides.

Mais lorsque toutes les conditions ne sont pas toutes réunies, le bien en question va donc être restitué au véritable propriétaire. Mais conformément à l’article 555 du Code civil, si le possesseur a été de bonne foi, il a le droit de conserver le fruit et produit de la chose.