Un syndic est une personne physique ou une personne morale qui assure une mission d’administration et de gestion financière d’un immeuble en copropriété. Nommé par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic doit mettre en œuvre les décisions de l’assemblée générale. Le syndic qui est aussi le représentant légal du syndicat des copropriétaires peut exercer sa mission à titre professionnel ou à titre non professionnel c’est-à-dire en tant que bénévole.
Dans cet article « Définition juridique », nous vous donnerons tous les détails à connaître sur le rôle et les missions du syndic.
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Comment fonctionne la désignation du syndic en copropriété ?
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis et qui a été modifiée par la loi du 24 décembre 2019 puis par l’ordonnance du 30 octobre 2019 dispose que c’est l’assemblée générale de la copropriété qui va procéder à la désignation du syndic, et ce, à la majorité absolue de tous les votes des copropriétaires.
À défaut, l’article 24 dispose qu’une seconde assemblée a le droit de statuer à la majorité simple de tous les copropriétaires présents ou représentés. D’après la définition juridique basé sur le fondement cet article, ces règles de majorités sont les mêmes pour ce qui concerne le renouvellement du mandat du syndic.
À défaut de nomination, un ou plusieurs copropriétaires peuvent saisir le tribunal judiciaire pour désigner un syndic.
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Quelle est la durée du mandat d’un syndic ?
La durée du mandat est votée par l’assemblée générale des copropriétaires et il ne doit pas dépasser les 3 ans. Il est même d’une seule année si le syndic est le promoteur ou l’architecte de l’immeuble ou encore s’il est en couple avec l’un deux. Arrivé à son terme, ce mandat est renouvelable par l’assemblée générale des copropriétaires qui peut aussi décider de la nomination d’une autre personne.
Quels sont les rôles du syndic ?
Le rôle et les pouvoirs du syndic de copropriété sont définis par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, les syndics doivent garantir l’exécution des différentes dispositions du règlement de la copropriété ainsi que des décisions prises par l’assemblée générale. Ils doivent aussi assurer la gestion administrative, mais aussi la conservation ainsi que l’entretien de l’immeuble dont le syndic à la gestion.
S’il y a urgence, le syndic doit nécessairement procéder à l’exécution de tous les travaux qui sont indispensables au maintien de l’immeuble. Pour ce faire, il doit convoquer l’assemblée générale des copropriétaires le plus vite possible pour la ratification des décisions indispensables à l’immeuble.
En outre, le syndic doit faire l’établissement du budget prévisionnel de gestion de l’immeuble qui doit être soumis au vote de l’assemblée générale. Il doit gérer la trésorerie et les finances de l’immeuble. Enfin, il a également une obligation d’information à l’égard des locataires concernant toutes les décisions de l’assemblée générale.
Peut-on engager la responsabilité du syndic ?
La responsabilité civile du syndic peut être engagée à l’égard des copropriétaires, en cas de non-respect de ses obligations dans le cadre de l’exercice de ses fonctions ou en cas de non-respect des règles relatives au règlement de copropriété.
Dans le cas où, ses actes ou ses négligences ont causé un préjudice financier grave ou ont conduit à la dégradation de l’immeuble, il peut être sanctionné ; notamment par une condamnation au paiement de dommages-intérêts à la copropriété. L’engagement de sa responsabilité devient impossible si l’assemblée générale a autorisé les actes du syndic.
Comment sont calculées les rémunérations du syndic ?
Si le syndic est bénévole alors il ne perçoit aucune rémunération. Toutefois, les frais qu’il a pu engager dans le cadre de ses fonctions peuvent lui être remboursés sur le budget de la copropriété. Si le syndic est un professionnel alors il perçoit une somme forfaitaire pour la gestion des actes courants de l’immeuble de la copropriété. Depuis la loi Alur de 2014 et la loi Macron de 2015, cette rémunération forfaitaire est strictement réglementée.
Peut-on envisager un changement de syndic ?
Il est tout à fait possible de changer de syndic, soit à l’initiative de l’assemblée générale des copropriétaires, ou encore du syndic lui-même. Son mandat peut ne pas être renouvelé et il peut aussi être déchu de ses fonctions en cours de mandat.
En cas de changement de syndic, il est nécessaire de désigner un nouveau syndic. L’ancien syndic doit dès lors être en mesure de pouvoir présenter la totalité des archives, la véritable situation de la trésorerie ainsi que des fonds restants dans un délai bref.
En cas de non-respect des délais, le syndic qui vient d’être désigné ou encore le président du conseil syndical a la possibilité de demander au juge des référés, d’ordonner sous astreinte le remboursement de tous les fonds ainsi que la transmission des pièces mentionnées.
Le syndic et le quitus de copropriété
Le quitus de copropriété est le résultat de l’approbation de la gestion du syndic de copropriété par les copropriétaires d’un immeuble. Les copropriétaires “donnent quitus” au syndic, une fois qu’ils donnent leur accord pour valider la gestion conforme du syndic par rapport aux clauses du mandat.
Cet acte juridique qui approuve la bonne gestion du syndic de la copropriété a des effets juridiques certains dans la mesure où le quitus offert par l’assemblée générale et sans réserve amène à ratifier tous les actes faits par le syndic et connus par la copropriété. D’où l’impossibilité par la suite d’engager la responsabilité du syndic concernant ces actes bien précis.
Ainsi, lorsque les membres de l’AG (assemblée générale de la copropriété) votent pour donner quitus au syndic, ils reconnaissent par la même occasion une gestion conforme du syndic et le déchargent de toutes responsabilités relatives aux actes qu’il a pris pour la gestion de la copropriété.
