Selon l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge qui est imposée sur un fonds. Ce fonds est appelé le fonds servant. Ainsi, le propriétaire du fonds servant est contraint par la servitude au profit du propriétaire d’un autre fonds que l’on appelle le fonds dominant.
Ce qu’il faut savoir, c’est qu’une servitude civile est un droit complémentaire au droit de propriété pour le fond bénéficiaire. De la même manière, une servitude est aussi une limitation du droit de propriété pour le fonds qui est contraint de respecter ce droit.
Dans cet article, nous définirons ce que recouvre le terme de servitude avec des exemples. Pour ce faire, nous exposerons la création, les caractéristiques et l’extinction d’une servitude en droit français. Nous verrons aussi les grandes catégories de servitudes que l’on retrouve régulièrement et qui font parfois l’objet de litiges entre les parties.
Servitude : Définition et caractéristiques
La servitude affecte les biens de deux propriétaires. Le bien du propriétaire subissant la servitude est appelé le fonds servant comme nous l’avons dit dans l’introduction. Le bien du propriétaire bénéficiant de la servitude est appelé le fonds dominant. La servitude s’attache au bien, mais pas à la personne du propriétaire.
On parle de droit réel immobilier. Cela signifie qu’en cas de revente du bien notamment, la servitude est transmissible. Ainsi, le nouveau propriétaire pourra bénéficier de la servitude sur son fonds ou au contraire sera contraint par la servitude en fonction du fonds qui est racheté.
Exemple : Un terrain est vendu et l’ancien propriétaire bénéficiait d’une servitude de passage sur le terrain d’un autre propriétaire. Le nouveau propriétaire du terrain pourra bénéficier de la même servitude de passage que l’ancien propriétaire.
*** Lisez aussi notre dernier article sur : Quelle est la définition d’une circulaire ? Quelles ses sont conditions ? Quand est-ce qu’une circulaire fait l’objet d’une abrogation ? ***
Comment naît une servitude ?
Les servitudes peuvent prendre naissance de différentes manières. Celles-ci peuvent être catégorisées selon leur création. Ainsi, on retrouve :
- Les servitudes légales qui sont créées par la loi,
- Les servitudes par la prescription acquisitive trentenaire, c’est-à-dire par la possession de 30 ans
- Les servitudes conventionnelles qui sont créées par la décision commune de deux propriétaires, concrétisée par un acte écrit
- Les servitudes par destination du père de famille
Les servitudes légales
Les servitudes légales sont toutes les servitudes mises en place par le législateur et que les parties doivent obligatoirement respecter. On dit qu’elles sont imposées par la loi aux propriétaires des fonds. Il existe 4 grandes catégories de servitudes légales :
La servitude de désenclavement
Un fonds ne possédant pas d’issue sur la voie publique ou étant enclavé peut solliciter un passage sur un fonds voisin. Le passage offert par la servitude de désenclavement dépend de l’utilisation du fonds, mais pas de la destination.
On appelle aussi cette servitude « le droit de passage » ou la servitude de passage. La servitude de désenclavement est différente du droit de passage conventionnel, car cette dernière provient d’un titre qui détermine l’étendue et les modalités d’exercice.
Exemple : On peut citer les issues de secours d’un restaurant ou encore le passage pour les véhicules automobiles vers une habitation. La servitude de désenclavement varie en fonction des caractéristiques ajustées à leur usage.
Le passage doit être tracé à côté du trajet pour relier le fonds enclavé et la voie publique. Ce passage doit être le plus court et doit faire le minimum de dommage sur le fonds traversé. Une enclave débouchant de la division d’un terrain entraînera la création d’un passage sur le terrain détaché.
Une indemnité est versée au propriétaire du fonds traversé par le propriétaire réclamant le passage. Cette indemnité et les différentes conditions sont fixées à l’amiable ou par un juge judiciaire. Les frais de création et d’entretien du passage sont du devoir du bénéficiaire.
La servitude de vue
La servitude de vue s’exerce à partir d’une fenêtre, d’un balcon ou d’un remblai. Le but de cette servitude est de préserver l’intimité du voisin. Une vue est une ouverture qui laisse passer la lumière et le regard.
On appelle « vues droite », les vues qui sont pratiquées dans un mur parallèle à la limite séparative. Les « vues obliques » sont celles qui sont ouvertes dans un mur non parallèle à la limite.
La servitude de recul des plantations
La servitude de recul des plantations provient des incursions des plantations privées sur une propriété voisine. Le non-respect des règles en vigueur peut pousser le juge judiciaire à forcer le propriétaire à élaguer les branches, à les arracher ou à étêter les arbres pouvant empiéter sur la propriété voisine.
La servitude d’écoulement des eaux
Il existe deux types de servitude d’écoulement des eaux : Celle qui concerne les eaux qui coulent sur le sol et celle des eaux qui coulent sur une toiture. Ces servitudes sont « à fonds renversés » car l’une est subie par les terrains situés en contrebas du terrain où les eaux coulent alors que la seconde est subie par le terrain d’assiette du bâtiment sur le toit duquel les eaux coulent.
Ces servitudes sont importantes pour indiquer aux propriétaires leurs obligations sur les eaux naturelles situées sur leur fonds.
Les servitudes par prescription trentenaire
La servitude par prescription acquisitive trentenaire peut être réalisée lorsqu’elle est continue et apparente. Une servitude continue est une servitude à usage continuel sans intervention humaine et une servitude apparente est une servitude qui se voit.
Exemple : Une servitude de vue est continue et apparente. Une servitude de passage est apparente, mais pas continue.
Les servitudes conventionnelles
Ce sont des servitudes imposées par les propriétaires qui s’accordent entre eux par le biais d’un contrat (voir ici : le contrat consensuel et les autres types de contrat) pour leur donner naissance. Elles peuvent modifier une servitude légale tant qu’elles ne contredisent pas l’ordre public et dans la mesure où elles sont imposées au terrain.
C’est le cas des servitudes de passage (sauf les enclavements) ou de servitude aedificandi (interdiction de bâtir ou interdiction de bâtir au-delà d’une certaine hauteur).
Les servitudes par destination du père de famille
Une servitude par destination du père de famille est une servitude provenant de la séparation en deux d’une propriété ainsi que de l’existence d’un aménagement permanent et apparent qui avait été réalisé avant la séparation. Ici, si l’acte à travers lequel la propriété a été divisée ne faisait pas mention de clause contraire à la servitude alors elle est admise par la jurisprudence.
Comment s’exerce une servitude ?
En considération du droit de propriété en France, les servitudes civiles s’exercent selon le fonds que possède le propriétaire. S’il possède un fonds dominant, il a le droit d’utiliser la servitude tout en la maintenant en état par des travaux qui ne l’aggravent pas. S’il possède un fond servant, il n’a pas le droit d’entraver l’usage de la servitude.
À quel moment une servitude s’arrête ou arrive à extinction ?
Il faut ici faire recours aux articles 703 à 710 du Code civil. Une servitude s’éteint lorsque les fonds dominants et servants sont combinés. On parle alors de confusion des fonds.
Elle peut aussi être éteinte si son usage est devenu impossible ou qu’elle n’a pas été utilisée pendant trente ans. Une servitude conventionnelle quant à elle peut s’éteindre grâce à un accord commun entre les parties.
