La loi impose-t-elle l’obligation d’assurance habitation en France ? Qui est concerné par cette obligation ? Nous faisons le point sur l’assurance habitation, les différents contrats et garanties possibles, et nous vous expliquons dans quels cas elle est obligatoire ou non.
Dans quels cas l’assurance habitation est une obligation ?
L’obligation d’assurance habitation ne concerne que les locataires et les propriétaires d’une copropriété.
En ce qui concerne les locataires, l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs rend obligatoire pour les locataires la souscription d’une assurance habitation pour protéger son logement, ses biens et soi-même. Le propriétaire du logement que vous louez pourra ainsi vous demander une attestation d’assurance habitation à votre entrée dans la location mais aussi à chaque renouvellement du contrat de location.
L’assurance habitation est ainsi obligatoire pour toute location, qu’il s’agisse d’une location meublée ou d’une location vide.
De même, les colocations étant un type de location, l’assurance habitation est une obligation pour les colocataires, qui sont libres de souscrire un contrat commun ou des contrats séparés.
Enfin, l’obligation d’assurance habitation concerne également les copropriétés. Dans une copropriété, les propriétaires sont obligés de souscrire une assurance habitation d’après la loi ALUR de 2014. Cette assurance leur permettra de garantir leur responsabilité personnelle envers la copropriété, mais aussi les voisins et les tiers et les éventuels locataires.
Locataire avec obligation d’assurance habitation : quel assurance souscrire ?
Vous êtes locataire d’un logement loué avec un bail d’habitation : l’obligation d’assurance habitation vous concerne donc, quelle que soit votre nationalité ou la durée de votre séjour en France. Mais quelle assurance habitation souscrire ?
Il est essentiel de souscrire un contrat d’assurance habitation qui couvre au minimum les risques locatifs. L’assurance « risques locatifs » couvre ainsi les dommages causés au logement, que ce soit par un incendie, un dégât des eaux ou une explosion.
Elle couvre uniquement le logement loué et non les dommages causés aux voisins par ces mêmes dommages causés au logement. Il est donc souvent conseillé de souscrire en plus (bien qu’elle ne soit pas obligatoire) une garantie « recours des voisins et des tiers », qui couvre les dommages causés aux voisins.
De même, l’assurance « risques locatifs » ne couvre pas les biens personnels qui auraient pu être endommagés par un sinistre. Pour les garantir, il faut donc souscrire à une assurance complémentaire, l’assurance « multirisques habitation ».
Bon à savoir : Une fois que vous avez souscrit votre contrat d’assurance logement, vous serez amené à le prouver au propriétaire du logement loué. Pour cela, il faudra fournir une attestation d’assurance. Ce document est généralement demandé lorsque le propriétaire vous remet les clés mais pas seulement. Il est en droit de vous le redemander une fois par an, au renouvellement du contrat de location.
Quelles sanctions en cas de manquement à l’obligation d’assurance habitation ?
L’obligation d’assurance habitation concerne tous les locataires. En cas de non-respect de cette obligation, il peut donc y avoir des sanctions.
Le propriétaire a le choix entre deux mesures si le locataire n’a pas souscrit d’assurance « risques locatifs » malgré ses relances (mises en demeure) :
- Résilier le bail
- Souscrire une assurance « risques locatifs » pour le compte du locataire
Souscription d’une assurance risques locatifs pour le compte du locataire
En cas de manquement à l’obligation d’assurance habitation, le propriétaire peut choisir de souscrire une assurance habitation au nom du locataire.
Il doit d’abord envoyer au locataire un courrier recommandé avec avis de réception indiquant qu’il a l’intention de souscrire une assurance en son nom. Le locataire a un mois pour prendre une assurance « risques locatifs ». Passé ce délai, le propriétaire pourra souscrire une assurance au nom du locataire, qui verra alors le montant de son loyer augmenter.
C’est en effet au propriétaire de payer la prime d’assurance annuelle : ensuite, le locataire rembourse 1/12ème de la somme à chaque échéance de loyer. Mais le propriétaire a le droit de majorer la somme due de 10 %.
Par exemple, si le propriétaire a souscrit une assurance « risques locatifs » d’un montant de 300 euros par an, il pourra demander au locataire de rembourser 300 x (1+0,10) = 330 euros, soit 330 / 12 = 27,50 € / mois supplémentaires.
Le montant total à rembourser doit être inscrit sur l’avis d’échéance et sur la quittance de loyer. Le propriétaire est également obligé de fournir au locataire une copie du contrat d’assurance lors de la souscription de l’assurance, mais aussi à chaque renouvellement.
En outre, il ne pourra plus demander la résiliation du bail au motif de l’absence d’une assurance habitation, même si le bail contient une clause résolutoire.
Le locataire a tout à fait le droit de mettre fin à l’assurance habitation prise par le propriétaire pour son compte. Pour cela, il faut qu’il souscrive à une assurance risques locatifs et qu’il remettra l’attestation d’assurance au propriétaire du logement. Le propriétaire sera alors tenu de résilier l’assurance habitation souscrite au nom du locataire le plus rapidement possible, et le locataire devra régler la fraction de la prime d’assurance demandée par l’assureur jusqu’à la résiliation du contrat.
Résiliation du bail
En cas de manquement à l’obligation d’assurance habitation, le propriétaire du logement a le droit de résilier le bail si celui-ci contient une clause résolutoire. Cette clause prévoit la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à une ou plusieurs de ses obligations. Le bail pourra alors être résilié en cas de loyer ou de charges impayés, de dépôt de garantie non versé ou encore d’absence d’assurance habitation couvrant les risques locatifs.
Dans ce cas-là, le propriétaire doit charger un commissaire de justice de remettre au locataire un commandement qui lui demande de prendre une assurance « risques locatifs ». Le locataire dispose alors d’un mois pour souscrire à une assurance moins cher. S’il ne l’a pas fait au bout de ce délai, le propriétaire est en droit de saisir le tribunal pour demander au juge des contentieux de la protection de constater que le bail est résilié, et d’ordonner l’expulsion du locataire du logement.
Si le bail n’a pas de clause résolutoire, la procédure est légèrement différente. Le propriétaire doit charger un commissaire de justice d’assigner le locataire devant le tribunal pour demander au juge des contentieux de la protection de résilier le bail et d’ordonner l’expulsion du logement. Il pourra, avant cela, envoyer une mise en demeure, mais ce n’est pas une obligation.
Le cas des propriétaires : est-ce une obligation l’assurance habitation ?
L’obligation d’assurance habitation ne concerne pas les propriétaires (sauf en cas de copropriété). Les propriétaires occupants ou non occupants ne sont donc pas obligés de souscrire une assurance habitation, même si elle reste fortement recommandée !
En effet, l’assurance habitation vous protège en cas de sinistre, qu’il s’agisse d’un incendie, d’un dégât des eaux, d’une explosion ou même d’un cambriolage. Si vous êtes propriétaire d’un logement, que votre logement subit l’un de ces dommages et que vous n’êtes pas assuré, vous devrez en assumer le coût seul.
Quelle assurance habitation pour les propriétaires ?
Même si l’obligation d’assurance habitation ne concerne pas les propriétaires, il est recommandé de souscrire une telle assurance même si l’on est propriétaire et non locataire. Mais quelle assurance habitation choisir ?
L’idéal est de souscrire une assurance multirisque habitation, car elle comprend la garantie risques locatifs et d’autres garanties qui peuvent être utiles. L’assurance multirisque couvre ainsi :
- Les dommages causés par des sinistres tels qu’un incendie, un dégât des eaux, une explosion…
- Les cambriolages (vol d’objets de valeur, dégradation du logement…)
- La responsabilité civile du propriétaire, c’est-à-dire les dommages causés par le propriétaire ou les personnes dont il est responsable.
Attention, il peut y avoir des exclusions de garantie. Voici quelques exemples courants :
- Les dommages d’origine nucléaire
- Les dégâts des eaux qui ont pour origine un défaut d’entretien ou des réparations qui auraient dû être faites
- Les dommages dont l’origine est antérieure à la signature du contrat
- Les dommages causés par un chien dressé à l’attaque
- La pratique d’une activité professionnelle dans le logement
- La pratique d’un sport dangereux
- Les dommages corporels volontaires
- Les dommages corporels entre les membres d’une même famille
- Les dommages corporels d’une personne détenant une arme
S’il ne souhaite pas souscrire à une assurance habitation multirisques, le propriétaire qui loue son bien immobilier peut souscrire uniquement à une assurance responsabilité civile : il sera alors couvert en cas de préjudice causé au locataire par un vice de construction.
Il peut aussi demander la garantie recours des locataires ou de la garantie recours des voisins et des tiers pour être protégé en cas de dommages à des tiers liés à un sinistre.
Le propriétaire peut également souscrire une assurance contre les loyers impayés pour se protéger du risque de non-paiement des loyers par les locataires. Attention cependant, cette assurance ne s’applique pas aux locations saisonnières.
