Qu’est-ce qu’un immeuble par destination ?

Un immeuble par destination est un bien meuble par nature, mais que la loi considère comme un immeuble par rapport à sa destination, car il a été affecté à un immeuble par nature dont il est un accessoire.

Si cette définition d’un immeuble par nature vous paraît quelque peu complexe au premier abord, vous verrez dans la suite de cet article qu’il est en réalité très simple de distinguer les immeubles par destination des autres immeubles et meubles au sens légal du terme.

Ce qu’il faut savoir c’est que la distinction essentielle que fait le droit des biens par rapport aux choses est leur subdivision en biens meubles et immeubles. Cette catégorisation a permis d’organiser les limites du droit de propriété en assujettissant par exemple les immeubles à un régime plus rigide que celui des meubles.

Par exemple, un contrat de vente relatif à un bien immobilier est soumis à un formalisme rigoureux et obligatoire et peut même être annulé pour certaines causes, alors qu’il n’en est pas ainsi du bien meuble.

Lorsqu’on rentre dans les détails de la classification des biens, le droit civil subdivise encore chacune de ces catégories de bien en de petites sous-catégories. Ainsi, lorsqu’on prend les biens meubles, on distinguera ceux qui le sont par nature, ceux qui le sont par anticipation et ceux que la loi a déterminés comme étant meubles.

Du côté de la catégorie des biens immeubles, c’est l’article 517 du Code civil qui nous permet de dénoter que trois sous-groupes s’observent : les immeubles par nature, les immeubles par destination et les immeubles regroupés selon l’objet sur lesquels ils portent.

Il est question pour nous dans ce développement de présenter l’immeuble par destination en le distinguant de l’immeuble par nature. En vue d’établir cette distinction, nous allons procéder en quatre temps : dans une première partie, nous définirons l’immeuble par destination en faisant ressortir toutes ses caractéristiques.

Dans une seconde partie nous ferons le même exercice pour l’immeuble par nature, puis une troisième partie permettra de faire ressortir les éléments de distinction entre ces deux catégories d’immeubles.

Enfin dans une dernière partie, nous présenterons la jurisprudence relative aux immeubles par destination.

L’immeuble par destination : Définition

Définition et conditions de l’immeuble par destination

Définition d’un immeuble par destination

Un immeuble par destination peut se définir comme un bien meuble qui sous certaines conditions a changé de statut juridique. En réalité, il s’agit d’une qualification fictive qu’on attribue à un bien meuble par nature parce que celui-ci entretient un rapport étroit avec un immeuble par nature auquel il était associé.

En étant donc l’accessoire de l’immeuble par nature, qui en est le principal, le législateur a trouvé bon de faire changer le statut juridique du bien meuble en le transmutant en un immeuble par destination.

Exemple : Un cultivateur dispose d’un fonds agricole sur lequel il mène ses activités. Après l’acquisition d’un certain nombre de bétails, le cultivateur décide que le bétail sera affecté au bénéfice de l’exploitation du fonds. En prenant cette décision, le législateur va faire jouer la fiction juridique, changeant la qualité du bétail, de bien meuble en bien immeuble par destination.

Objectif visé : il s’agit ici d’associer les deux biens (le fonds agricole et le bétail) puisqu’il existe maintenant une relation d’interdépendance entre eux. Ainsi, nul ne pourra séparer l’un de l’autre au risque de nuire au propriétaire du fonds. Si des saisies éventuelles devaient être opérées sur le bétail, elles devraient de la même manière toucher d’abord le fonds agricole.

Les conditions de l’immeuble par destination

Avant de procéder à une immobilisation par destination, il faut s’assurer que certaines conditions sont remplies : elles sont au nombre de deux et doivent être cumulativement réalisées.

Le bien immeuble et le bien meuble doivent appartenir au même propriétaire

Si une personne procède à l’affectation d’un bien meuble appartenant à autrui dans le but d’exploiter son propre fonds, il est évident qu’on ne peut qualifier le bien meuble d’immeuble par destination.

En effet, la condition première est que la même personne doit détenir des droits réels immobiliers sur le bien immeuble par nature et un droit réel mobilier sur le bien meuble.

Exemple : Certains locataires ont loué un immeuble et ont décidé de mettre leurs biens mobiliers à contribution en vue d’exploiter la partie louée dans leur commerce. On ne pourra pas parler d’immeuble par destination concernant les biens affectés parce que l’immeuble ne leur appartient pas.

Par ailleurs, il est essentiel ici que le propriétaire manifeste sa volonté de lier les deux en réalisant l’immobilisation. Cette affectation peut être industrielle, agricole, commerciale ou issue de quelque moyen de la propriété intellectuelle du propriétaire.

Mais cette condition n’équivaut pas à elle seule à l’immobilisation par destination.

L’affectation réelle du bien meuble au service du bien immeuble par nature

Il est impérieux que la destination des biens meubles soit au profit du bien immeuble. Sans ce rapport, il ne peut y avoir d’immobilisation. Aux termes de l’article 524 du Code civil, le rapport entre les deux biens peut être un rapport matériel ou il peut être économique. Ainsi, on peut le concevoir sous deux angles :

• L’affection économique du bien meuble pour le service du fonds immeuble

Il faut pouvoir dégager l’utilité que procure le bien meuble au fonds. En effet, il faut que le bien meuble permette l’exploitation économique de l’immeuble de telle manière qu’un lien objectif existe entre eux.

On peut se demander à ce niveau : faut-il nécessairement un lien matériel entre les deux biens ? La réponse est négative. Il n’est pas nécessaire qu’il y ait incorporation de l’un dans l’autre ou encore que les composantes du bien meuble soient fixées au sol ou au fonds.

Ce qui est requis en revanche, c’est l’indispensabilité de l’affection. Autrement dit, si l’affection du bien meuble au service de l’exploitation de l’immeuble n’était pas faite, ce dernier perdrait de la valeur : le propriétaire ne tirerait pas un profit maximum de l’exploitation isolée du bien meuble ou immeuble.

Le schéma ci-dessous fait ressortir la catégorie de biens qui peut être retenue comme immeuble par destination :

• Le bien meuble a une attache à perpétuelle demeure à l’immeuble

À l’opposé du cas précédent, ce n’est pas la nature économique qui importe ici, ce qui est essentiel c’est l’existence d’un rapport matériel entre les deux éléments. Ce rapport doit être une attache du meuble et de l’immeuble issu du désir du propriétaire de les voir former un ensemble immobilier. Abordons à présent : comment les meubles doivent être attachés au fonds.

Il faut que ce soit des meubles scellés soit en plâtre ou encore à chaux. Les meubles scellés en ciment peuvent être aussi considérés comme faisant partie de cette catégorie. Il faut que ces meubles ne puissent être enlevés facilement. Autrement, les détacher conduirait à les détériorer.

Rappelons toutefois l’obligation pour le propriétaire de respecter les règles de bon voisinage en ne troublant pas certains droits réels immobiliers des voisins comme les servitudes par exemple.

Quels sont les effets mobiliers qui rentrent dans cette catégorie ? Ce sont des objets d’art, les tableaux, peintures ou ornements qui sont solidement attachés contre les murs ou le parquet d’un appartement par exemple. Ces objets corporels risquent d’être détériorés lorsqu’on tenterait de les arracher de leur support. Il peut s’agir aussi des statues aménagées et disposées dans des niches qu’on ne peut pas décrocher sans les fracturer.

Déclassement d’un immeuble par destination

L’immeuble par destination ne reste pas forcément dans cet état indéfiniment. En effet, on peut y mettre fin. Toutefois, il est impérieux de respecter certaines conditions.

Tout d’abord, autant que l’immeuble par destination a existé par l’effet de la volonté du propriétaire, il ne peut disparaitre que par son désir. Ainsi, supposons par exemple qu’une personne, au cours d’un litige, est en train de revendiquer des droits sur l’un des deux biens meuble ou immeuble. Ce tiers ne pourra pas demander au juge de dissocier les deux biens afin qu’il exerce son action.

Par ailleurs, au cours d’une saisie, l’on ne peut pas décider de dissocier l’immeuble par destination de l’immeuble par nature. Il faut par ailleurs que soit accompli un acte à la fois matériel et juridique visant à dissocier les deux biens.

Lire aussi : Pourquoi l’action en revendication est une action favorable au propriétaire ? Suivez le lien pour plus d’information sur ce sujet !

L’immeuble par nature : Définition

Il faut se référer à l’article 518 du Code civil pour appréhender les biens immobiliers regroupés dans cette catégorie.

Conditions de l’immeuble par nature

Le critère essentiel utilisé ici est que les immeubles par nature doivent être fixes. De façon plus claire, un immeuble par nature ne peut ni bouger de lui-même ni être déplacé et il doit demeurer en attache avec le sol. En réalité, il s’agit d’abord du sol et tout ce qu’il renferme, y compris les choses qui sont enfouies dans le sous-sol. C’est donc le critère physique qui renseigne sur les biens immobiliers par nature.

Exemples d’immeuble par nature

Comme mentionné, le sol est le parfait exemple d’immeuble par nature

On entend par sol, tout ce qui est nue-propriété autrement un fonds de terre ou un terrain non bâti. La partie nue visible est comprise dans l’immeuble, mais la partie invisible c’est-à-dire le sous-sol est aussi compris dans l’immeuble par nature. Lorsqu’on est nu-propriétaire, on l’est au regard du terrain non bâti et ce qu’il renferme dans son sous-sol.

Ensuite viennent toutes les choses qui sont fixées sur le sol

Ici, il faut d’abord distinguer les bâtiments érigés sur la nue-propriété ou dans son sous-sol. Ce peut être des constructions, des canalisations ou des ouvrages édifiés dans la terre. Au nombre des ouvrages, on peut citer les ponts, les barrages, les ponceaux, les aqueducs, etc.

Ensuite, tout ce qui rentre dans la catégorie des végétaux est regroupé aussi dans les choses immobilières par nature. Ce sont les arbres ou arbustes, les plantes ou plantations, les fleurs, etc. Toutefois si ces végétaux sont détachés de leur fonds, ou que l’un d’eux n’y est plus relié, celui-ci devient un bien meuble corporel. On comprend donc que la nature de bien meuble ou immeuble par nature des végétaux dépendent de leur attache au fonds qui les porte.

Il existe une troisième catégorie d’immeubles qui mérite une brève attention. Ils sont classés parmi les choses incorporelles.

Le cas spécial des immeubles par objet auxquels ils s’appliquent

Il s’agit fondamentalement de biens incorporels sur lesquels portent certains droits patrimoniaux. En dehors des biens incorporels, on peut faire rentrer également dans cette catégorie les actions de justice qui portent sur des biens immobiliers. Le tableau ci-dessous permet de faire ressortir la liste des biens réels immobilier.

Nous venons de présenter chacune des deux catégories de bien immeuble. Toutefois, une distinction nécessaire mérite d’être apportée en vue de mieux les appréhender.

La distinction entre l’immeuble par destination et l’immeuble par nature

Pour établir la distinction entre les immeubles par destination et par nature dans cette partie, nous allons montrer les points de similitude et de divergence entre ces deux types de biens immeubles.

Les points de similitude entre immeubles par destination et immeuble par nature

Chacun de ces biens est soumis au régime relatif aux immeubles

Il s’agit du régime juridique des biens immobiliers : vente, imposition, saisie, etc.

Exemple : Lorsqu’il est procédé à une saisie immobilière d’un bien immeuble par nature, ce ne sera pas seulement le fonds de terre ou les bâtiments qui seront seulement touchés par la saisie. En dehors de l’immeuble, objet de la saisie, les meubles qui ont muté en immeubles par destination vont aussi être frappés par la saisie.

Dans ce même contexte, une vente d’immeuble entraîne aussitôt celle des immeubles par destination qui y sont contenus.

L’intérêt de cette condition est d’éviter de faire une dissociation entre le fonds et les biens qu’il contient aux fins de séparer ceux qui sont nécessaires pour son exploitation et ceux qui sont attachés à perpétuelle demeure. Le principe reste clair : tous les immeubles par destination subissent le même sort que le fonds auquel ils sont rattachés.

Les deux catégories de bien immeuble portent sur des choses corporelles.

Les points de divergence entre immeuble par destination et immeuble par nature

Le critère de détermination

Ce qui caractérise un immeuble par nature c’est le lien physique qu’il a avec le sol. En revanche, il n’en est pas ainsi de l’immeuble par destination. Sa caractéristique première provient du désir du propriétaire de l’immeuble : sa volonté est essentielle pour changer la qualification juridique du bien.

Les biens attachés à perpétuelle demeure et l’immeuble par nature

Pour faire la différence entre ces deux catégories de biens, il faut se situer sur deux angles. Du point de vue de l’intensité du lien, les immeubles par nature sont plus liés que ceux qui ont été incorporés par destination. Par exemple, si un propriétaire décide de joindre ses domaines fonciers, cette action rend ces ensembles fonciers indissociablement liés.

En revanche, affecter un bien meuble à un domaine foncier n’enlève pas le fait que le bien continue de disposer de son individualité même s’il est juridiquement qualifié d’immeuble par destination.

Du point de vue de la volonté du propriétaire, elle permet le changement du régime du bien meuble.

Pour mieux expliquer cette notion : que le propriétaire le veuille ou non, un immeuble par nature ne changera pas de qualification, quelle que soit l’activité à laquelle elle est destinée. Par contre, un bien meuble par nature peut devenir immeuble par destination dès lors que le propriétaire des deux biens en décide ainsi.

L’Immeuble par destination : La jurisprudence

La jurisprudence est intervenue à plusieurs reprises pour nous éclairer sur les conditions de l’immeuble par destination.

Ainsi lorsqu’on affirme que l’immobilisation porte sur des biens fixés dans le sol, c’est la jurisprudence qui précise qu’il n’est pas nécessaire que la chose le soit définitivement ou provisoirement. Elle reconnait que dès lors que la chose fait adhérence au sol, on peut déjà la considérer comme un immeuble par nature.

En ce qui concerne l’arrêt de la cour de cassation du 15 avril 1988, il est retenu que lorsque certains matériaux ont été utilisés au moment de la construction, ils rejoignent aussi la catégorie des biens immeuble par nature. Mais il demeure important qu’on ne puisse pas les enlever sans occasionner leur détérioration. Les matériaux dont il s’agit sont les pierres, les marbres, les cailloux, la peinture, etc.

Pour ce qui concerne l’affectation du bien meuble au bien immeuble, la jurisprudence est intervenue pour apporter une précision fondamentale.

En réalité, elle a conclu que lors d’un rapport économique au moment des biens meubles affectés, il n’est pas nécessaire de chercher à savoir s’ils sont soudés à l’immeuble. Ce qui est primordial, c’est que le bien meuble affecté soit indispensable au fonctionnement et à l’exploitation de l’immeuble (V. en ce sens Req. 31 juill. 1879, DP 1880. 1. 273, S. 1880. 1. 409, note C. Lyon-Caen).

Quant à l’attache à perpétuelle demeure de l’immeuble par destination, c’est la jurisprudence qui donne certaines précisions à travers un arrêt rendu en date du 18 octobre 1950. Dans cet arrêt la Cour de cassation a fait ressortir une notion essentielle : la durabilité de l’attache (civ, 18 oct. 195). En effet, pour la cour, les biens meubles scellés ou fixés doivent pouvoir durer sur le fonds ou être en mesure d’y rester collés pour toujours.

La jurisprudence est intervenue également pour clarifier l’une des conditions de cessation de l’immeuble par destination. Elle a exigé en réalité que le propriétaire doive être en mesure d’accomplir un acte matériel (dissociation des deux biens) ou un acte juridique (acte de vente de l’un des biens). 1ère civ. 11 janv. 2005.