La clause résolutoire est une clause qui, une fois stipulée dans un contrat, permet à la partie créancière de décréter la fin du contrat dès lors que l’autre partie n’a pas exécuté l’obligation sur laquelle portait la clause. Principalement, on peut retrouver une clause résolutoire lorsqu’on conclut un contrat de bail : qu’il s’agisse d’un bail commercial ou civil.
Ce qu’il faut savoir, c’est qu’une clause résolutoire procure plusieurs avantages notamment pour le créancier. Il s’agit pour lui d’une manière indiscutable de contraindre le débiteur. En effet, celui-ci sait que la fin du contrat peut résulter de l’inobservation de l’une de ses obligations mentionnées par la clause résolutoire. En réalité, la clause résolutoire oblige le débiteur à rester sérieux dans l’exécution de son obligation, ce qui garantit aux créanciers l’efficacité des relations contractuelles.
Dans le présent sujet, il est question d’expliquer en détail ce que c’est qu’une clause résolutoire. Nous allons adopter une démarche en deux volets pour l’expliquer. Le premier volet permettra de présenter un aperçu général de la clause résolutoire. Le second volet de présenter son régime juridique.
Aperçu général de la clause résolutoire
Présentation de la clause résolutoire
Définition de la clause résolutoire
Lorsque l’on parcourt le Code civil, c’est l’article 1225 qui donne une explication de la notion de clause résolutoire. Selon cet article, la clause résolutoire donne un aperçu des obligations, dont le manquement, ou encore l’inexécution peut conduire à la fin du contrat.
Pour rentrer dans les détails, c’est la clause résolutoire qui met en place les critères selon lesquels la rupture du contrat peut être admise en cas d’inexécution du contrat. Cette clause est la démonstration de la liberté contractuelle qui permet aux parties à un contrat de tailler la convention à la juste mesure qui leur convient. Elles peuvent insérer dans le contrat plusieurs mécanismes, que la loi leur permet, dont par exemple une clause résolutoire de plein droit.
Clarifications conceptuelles entre clause résolutoire et notions voisines
Les termes « résolution » et « résiliation » doivent être nuancés
On ne peut pas comprendre la clause résolutoire si l’on ne comprend pas ce que recouvrent les termes de résolution du contrat et de résiliation du contrat.
Tout d’abord, la résolution ou la résiliation permet, toutes deux, de sanctionner un défaut d’exécution constaté dans un contrat. La vraie différence se situe entre leurs effets.
Alors que la résolution a un effet rétroactif, la résiliation n’en dispose pas. Par cet effet rétroactif, après la résolution, chaque contractant se retrouve dans sa situation d’avant contrat. Mieux, la convention semble ne jamais avoir eu lieu entre les parties. Le débiteur retourne au créancier ce qu’il a pris chez lui et ce dernier également fait la même chose.
Exemple pratique d’un cas de résolution du contrat :
Prenons le cas d’un contrat de vente d’un véhicule entre un concessionnaire et son client. Si à l’échéance retenue, le concessionnaire fait face au non-paiement définitif du prix par le client et qu’en fin de compte il est procédé à la résolution du contrat, le concessionnaire reprend la voiture et s’il avait perçu quelque montant chez le client, il doit les lui retourner.
Exemple pratique d’un cas de résiliation du contrat :
Prenons le cas d’un bail d’habitation conclu et auquel quelque temps plus tard il est mis fin. Le bailleur et le locataire ne peuvent revenir dans la situation de départ après la résiliation du bail. En effet, le locataire de par son usage des locaux loués, a amorti ceux-ci. Un local loué et utilisé pendant deux ans ne sera pas pareil à un autre utilisé pour deux mois.
En rendant le local au bailleur, celui-ci ne le reprend donc plus comme il l’avait remis au départ. De la même manière à la résiliation du bail, on ne demandera pas au bailleur de retourner au locataire les loyers et charges que ce dernier lui avait payés au moment de l’utilisation des locaux.
Clause résolutoire et clause pénale
Le contrat prévoyant une clause résolutoire limite le juge dans son rôle de modération, alors que dans une clause pénale, le juge dispose de pouvoirs illimités pour éviter le déséquilibre entre les parties. Il peut revoir la sanction retenue par la clause pénale lorsqu’il lui semble que celle-ci présente un caractère excessif ou dérisoire.
Voir aussi : C’est quoi une clause compromissoire ?
Les caractères essentiels de la clause résolutoire
Contenu de la clause résolutoire
Il faut mentionner qu’en droit commun, aucun texte n’expliquait ce qu’est une clause résolutoire. Pour mettre en évidence son contenu, on s’en référait à la jurisprudence. En la matière, les juges cherchaient à savoir si la rédaction de la clause avait été faite de manière claire et précise. Cette seule spécification ne suffit plus aujourd’hui pour définir le contenu de la clause résolutoire.
En effet, le Code civil indique que les obligations contractuelles dont le non-respect fera jouer la clause résolutoire doivent être clairement précisées. Autrement si une obligation contractuelle n’est pas explicitement mentionnée, elle ne peut conduire le cocontractant à mettre fin au contrat.
L’autre conséquence relative au contenu est que la mise en jeu de la clause résolutoire ne peut être générale. C’est-à-dire que dès qu’une des parties manque à son obligation, l’autre va constater la résiliation du contrat de plein droit.
Les hypothèses d’existence de la clause résolutoire
Si l’on cherche à savoir, dans quelles hypothèses une clause résolutoire est possible, il faut analyser l’article 1224 du code civil. Les conditions prévues sont de trois types.
Présentation du régime juridique de la clause résolutoire
Les effets de la clause résolutoire
Les préalables à la mise en œuvre de la clause résolutoire
Avant que la clause résolutoire ne soit acquise, le contractant créancier doit d’abord procéder à une mise en demeure du cocontractant fautif. Dans sa mise en demeure préalable, il doit faire une notification au débiteur et si celui-ci ne réagissait pas, la clause résolutoire serait mise en application. Si le créancier n’a pas mis en demeure son contractant en lui apportant toutes ces précisions sur la clause résolutoire, il ne pourra pas se prévaloir de celle-ci en vue de la résolution de plein droit du contrat.
Généralement pour faire constater une mise en demeure préalable, le créancier doit faire parvenir à son débiteur une lettre recommandée avec accusé de réception.
Si toutes ces étapes sont respectées et que le débiteur était de mauvaise foi en décidant d’ignorer la lettre recommandée que lui a envoyée le créancier, celui-ci peut alors recourir au juge pour la résolution judiciaire du contrat.
Autrement dit, lorsque son essai d’information auprès du débiteur en vue de le faire réagir est demeuré infructueux, le créancier a le plein droit pour recourir à la clause résolutoire.
Cependant, il est important de souligner que les parties peuvent décider, au moment de la conclusion du contrat, de se passer de la mise en demeure. Dans ce cas, la résiliation de plein droit a lieu dès que l’obligation convenue n’est pas respectée par le cocontractant.
La portée de la clause résolutoire
Lorsque la clause résolutoire est mise en jeu et que l’une des parties procède à l’assignation de l’autre auprès du juge, celui-ci ne dispose plus d’un pouvoir d’appréciation de la clause. En effet, en cas de résolution judiciaire ou unilatérale, le juge, avant de résilier un contrat, a le pouvoir souverain d’apprécier si cette solution est envisageable ou si d’autres solutions sont d’abord possibles. Il peut prononcer des dommages et intérêts, ou si l’affaire porte sur un défaut de paiement d’un loyer, il peut ordonner la saisie des biens du débiteur en vue du paiement du loyer.
Mais dans le cas précis où une clause résolutoire intervient, le juge ne pourra plus juger de la pertinence de la résiliation de plein droit du contrat comparé aux manquements invoqués. Le juge n’aura pour rôle que de prononcer la résiliation ou résolution du contrat entre les parties. Mais avant cela, il doit examiner si tous les critères permettant d’invoquer la clause résolutoire sont réunis.
Ainsi, le juge va examiner si le créancier était de bonne foi au moment de l’invocation de la clause résolutoire. Si tel n’est pas le cas, le juge ne lui permettra pas de se prévaloir de la clause résolutoire. C’est ce qui se passe lorsque le juge se rend compte que c’est le créancier lui-même qui a mis en œuvre certaines actions en vue de ne pas faciliter l’exécution du contrat par le débiteur. Il s’agit d’une violation que le juge peut punir. On peut aussi mentionner le cas où, pendant une longue durée le créancier a accepté l’inexécution et que soudainement il invoque la clause résolutoire.
Toutefois, quels que soient les cas, lorsqu’une partie va saisir le juge, la décision finale qu’il rend conservera la force de chose jugée pour le créancier et le débiteur. L’autorité de la chose jugée implique que l’un et l’autre devront obligatoirement respecter la décision du juge et s’y soumettre.
Les restrictions à l’application de la clause résolutoire
Les limites de la clause résolutoire
Posons-nous cette question : une clause résolutoire peut-elle être insérée dans tout type de convention, à tout moment ? La réponse est affirmative, puisqu’en règle générale les clauses résolutoires sont admises dans tous les contrats. Mais comme toute règle, il demeure quelques exceptions pour lesquelles la clause résolutoire ne peut être utilisée dans certains contrats.
Si de façon générale, la clause résolutoire est admise en droit du contrat, il n’en est pas ainsi en droit de la consommation. Si l’une des parties a la qualité de consommateur, il n’est pas possible pour l’autre partie, qui est professionnelle, d’inclure dans le contrat une clause résolutoire. L’interdiction est encore plus prononcée lorsque le non-professionnel est un consommateur non averti. Le non-respect de cette mesure par un professionnel rend la clause résolutoire abusive.
Les autres nuances liées à l’application de la clause résolutoire
Il faut mentionner ici que l’application de la clause résolutoire n’est pas obligatoire pour les parties. En d’autres termes, malgré qu’il existe une clause prévoyant la résiliation, ou selon le cas la résolution du contrat, le créancier n’est pas obligé d’y faire recours.
Le créancier peut, en effet, privilégier les autres possibilités que la loi lui offre. Ainsi, il peut demander, par exemple, au juge de faire une sommation au débiteur afin que celui-ci soit contraint à une exécution forcée de son obligation.
Le cas précis de la clause résolutoire dans certains contrats.
Une fois la clause résolutoire présentée de façon générale, il est important de voir son mode de fonctionnement dans certains cas particulier.
Le cas du bail d’habitation
C’est l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 qui nous éclaircit sur l’insertion de la clause résolutoire dans les baux d’habitation. Cet article prévoit expressément la liste des motifs pour lesquels la clause résolutoire peut opérer. Toute autre clause résolutoire encourt la peine de nullité (voir ici : qu’est-ce que la peine de nullité relative ?, ainsi que la différence avec la nullité absolue).
Les motifs retenus sont les suivants :
Le locataire doit s’acquitter du paiement des loyers :
On comprend que le locataire qui refuse de payer l’appartement qu’il a loué ne respecte pas son obligation essentielle du contrat. Le défaut de paiement des loyers est assez important pour que la clause résolutoire soit déclenchée.
Le locataire doit s’acquitter du paiement des charges et du dépôt de garantie :
Comme expliqué pour le cas des loyers, il demeure une obligation essentielle pour le locataire de payer les autres charges et de s’acquitter du paiement du dépôt de garantie. Ne pas le faire déséquilibre le contrat et le bailleur peut faire jouer la clause résolutoire sur ce fondement.
La souscription d’une assurance pour la couverture des risques locatifs :
Les locaux loués peuvent être frappés par plusieurs éléments qui pourront conduire à leur perte partielle ou totale. Un incendie qui prend dans la cuisine, un dégât des eaux, etc. C’est pour cela que le locataire doit se prémunir des risques locatifs en souscrivant un contrat d’assurance auprès d’une compagnie d’assurance. Ainsi, ne pas procéder à la souscription d’une assurance peut pousser le bailleur à user de la clause résolutoire en vue de rompre le bail.
Le locataire doit user paisiblement des locaux loués :
À ce niveau, il s’agit surtout des rapports entretenus avec le voisinage. Si des troubles de voisinage sont constatés et que ces troubles impliquent le locataire, celui-ci court le risque de voir le contrat résilié. En effet, dès qu’une décision de justice est émise à son encontre et que celle-ci est passée en force de chose jugée, le bailleur peut faire jouer la clause résolutoire en vue de résilier le bail entre lui et le locataire.
Le cas du bail commercial
Ici c’est le code de commerce qui réglemente l’insertion d’une clause résolutoire dans le contrat. C’est justement en son article L 145-41 que la précision est apportée. Il n’est pas question ici du loyer, mais plutôt de l’accent qui est surtout mis sur le commandement fait par le bailleur à son locataire. Tout d’abord, il faut que le commandement précise la durée à partir de laquelle la clause résolutoire va rentrer en jeu. Le code de commerce a prévu une durée minimum d’un mois.
Ensuite, il faut que le commandement demeure infructueux ou que le locataire n’ait pas réagi tout au long de la période. Rappelons que c’est par le biais d’un exploit d’huissier que le bailleur notifie le commandement à son locataire. La nullité de la clause résolutoire sera reconnue si une procédure autre est adoptée en matière de bail commercial.
Il est important de préciser que dans le cas des baux, le code de procédure civile en son article 700 accorde quelques facilités au bailleur. Celui-ci peut, par exemple demander au locataire le remboursement d’un montant en guise de recouvrement des sommes qu’il a déboursé pour lui faire signifier le commandement. Par ailleurs, il peut même solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation des locaux par le locataire qui y est resté jusqu’à ce que ne soit rendue la décision de justice.
Le cas de la procédure collective
Pour ce qui concerne la procédure collective, il faut recourir à l’article L622-14 du code de commerce. Dans ce cas, l’action du bailleur est encadrée dans une période de trois mois. Celle-ci commence à courir à partir du jour où un jugement d’ouverture a été rendu.
Le cas du contrat d’assurance-vie
C’est l’article L132-20 du code des assurances que s’est référé le législateur pour aborder la question de la clause résolutoire dans les contrats d’assurance-vie. Le cas concerne surtout la situation où le souscripteur ne s’est pas acquitté de ses primes pendant des jours.
À l’écoulement du dixième jour de l’échéance, la compagnie d’assurance doit lui faire parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception lui spécifiant qu’à partir du moment de la notification de la lettre, le souscripteur dispose de 40 ans pour régulariser sa situation. S’il ne le fait pas, alors à l’expiration de ce délai, la clause résolutoire va jouer contre lui et son contrat sera résilié, ou lorsque c’est encore possible réduit.
Les objectifs de la clause résolutoire
Le but principal de la Clause résolutoire est de protéger les intérêts des deux parties en veillant à ce que le loyer, les obligations et les autres dettes soient payés en temps voulu. Cela permet d’éviter que le locataire ou le preneur d’assurance n’accumule des dettes impayées, ce qui pourrait avoir des répercussions juridiques. La clause résolutoire est également un moyen efficace pour les propriétaires et les assureurs de faire respecter les délais de paiement et de récupérer les pertes subies en raison du non-paiement.
De plus, en utilisant une clause résolutoire, les propriétaires et les compagnies d’assurance s’assurent que leurs droits contractuels sont respectés et appliqués. La clause résolutoire empêche également le locataire ou l’assuré de réclamer des dommages-intérêts en raison du loyer impayé, puisqu’il a été averti à l’avance des conséquences du non-paiement à temps. Les deux parties ont ainsi l’esprit tranquille, sachant que le contrat est juridiquement contraignant et ne peut être rompu sans graves répercussions.
Dans l’ensemble, la clause résolutoire offre une protection juridique importante aux deux parties à un contrat de location ou d’assurance-vie. Elle garantit le paiement rapide des dettes et protège contre toute perte financière encourue en cas de non-paiement. C’est un outil précieux pour les propriétaires et les assureurs qui ont besoin de protéger leurs intérêts tout en maintenant une bonne relation avec leurs locataires ou leurs assurés.
